ΛΕΞΙΚΟ ΤΟΥ REAL ESTATE
Above par
Η ομολογία η οποία πωλείται στην αγορά ή έχει χρηματιστηριακή τιμή πάνω από την ονομαστική τιμή της (βλ. αναλυτικά: "par", "below par", "κτηματική ομολογία", "ανακλητή ομολογία", κλπ). Η διαμόρφωση της τρέχουσας τιμής της κτηματικής ομολογίας σε επίπεδα πάνω από την ονομαστική τιμή της μπορεί στην άνοδο των επιτοκίων που αυξάνουν τα έσοδα από τόκους κτηματικών ομολογιών με κυμαινόμενο επιτόκια, στην άνοδο των τιμών των ακινήτων, με αποτέλεσμα να ανεβαίνει και η αξία των υποθηκευμένων ακινήτων που αποτελούν την υποκείμενη αξία των κτηματικών ομολογιών
Accredited value
Η αξία που συσσωρεύεται σε μια ομολογία και η οποία υπολογίζεται με βάση ένα σαφώς καθορισμένο από τον "εκδότη ομολογίας" (βλ.ο.) επιτόκιο. Η κεφαλαιοποιούμενη αξία που προκύπτει με βάση ένα επιτόκιο και αυξάνει τη συνολική αξία ομολογίας η οποία όμως δεν αποδίδει τόκους - βλ. "ομολογία χωρίς τοκομερίδιο" - αλλά εξοφλείται με βάση την αρχική αξία που κατέβαλε ο αγοραστής της ομολογίας αυξημένης κατά την αξία που συσσωρεύθηκε με βάση από την ημερομηνία έκδοσης μέχρι την ημερομηνία ωρίμανσης της ομολογίας. (Βλ. και "κτηματική ομολογία", "zero-coupon bond", "accretion bond", "accrual bond")
Adjustable rate mortgage
Αναπροσαρμοζόμενο επιτόκιο δανείου με υποθήκη. Με βάση τη συναπτόμενη δανειακή σύμβαση το επιτόκιο δανείου που έχει χορηγηθεί με κάλυμμα υποθήκη επί ακινήτου προσαρμόζεται ανάλογα με ένα βασικό επιτόκιο (επιτόκιο κρατικών ομολογιών, προτιμησιακό επιτόκιο - prime rate κλπ) το οποίο μεταβάλλεται κάτω από την επίδραση ποικίλων παραγόντων, όπως είναι: μεγάλες ταμιακές ανάγκες του Δημοσίου που θα καλυφθούν με εκδόσεις ομολογιών με υψηλά επιτόκια κλπ. Το προσαρμοζόμενο επιτόκιο δανείου με υποθήκες επί ακινήτων μεταβάλλεται ανάλογα με τις κρατούσες στην κεφαλαιαγορά συνθήκες, ώστε να μην επιβαρυνθεί η τράπεζα όταν χορηγεί χαμηλότοκα δάνεια και η ίδια πρέπει να καταβάλλει σημαντικά υψηλότερους τόκους για άντληση δανειακών κεφαλαίων από άλλες τράπεζες όταν ανεβαίνουν τα επιτόκια αγοράς. Τα αναπροσαρμοζόμενα επιτόκια έχουν αυξημένους κινδύνους για τους δανειολήπτες που θέλουν να αποκτήσουν κατοικία και για τις επιχειρήσεις που θέλουν να πραγματοποιήσουν μεγάλες επενδύσεις στον τομέα των ακινήτων με τραπεζικά δάνεια. Ωστόσο το adjustable rate mortgage είναι συνήθως χαμηλότερο από το σταθερό επιτόκιο για δάνεια με υποθήκη
Agency bond
Ομολογία που εκδίδεται στις ΗΠΑ από ομοσπονδιακό φορέα και για το λόγο αυτό έχει πολύ μικρό βαθμό επικινδυνότητας για τους επενδυτές, ενώ εξασφαλίζει ένα ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς. Οι εκδόσεις agency bonds μπορεί να βασίζονται σε ενυπόθηκες απαιτήσεις και να διατίθενται από εξειδικευμένους φορείς στήριξης διαφόρων ειδών επενδύσεων σε "κτηματικά χρεόγραφα" (βλ.ο.) από πανίσχυρους κρατικούς φορείς των ΗΠΑ, όπως είναι οι "Federal National Mortgage Association" ή "Fannie Mae" και "Federal Home Loan Mortgage Corporation" (βλ. όρους, καθώς και: "mortgage bonds", "pool" και "mortgage pool")
Agency mortgage securities
"Κτηματικά χρεόγραφα" (βλ.ο.) που εκδίδονται από κρατικούς φορείς οι οποίοι έχουν πολύ υψηλή φερεγγυότητα και τα οποία αποτελούνται από ένα μείγμα ενυποθήκων απαιτήσεων, οι οποίες δημιουργούν εισοδήματα στους κατόχους αυτών των επενδυτικών προϊόντων. Παράλληλα με αυτά τα χρεόγραφα κυκλοφορούν και τα "private-label mortgage securities" (βλ.ο.) που εκδίδονται από ιδιωτικούς φορείς. (Βλ. "mortgage bonds", "pool" και "mortgage pool", "Ginnie Mae Trust" και "Ginnie Mae pass-through")
Annual Percentage Rate
Το "ετήσιο ποσοστό επιβάρυνσης δανείου" (βλ.ο) που υπολογίζει το κόστος ενός - ενυπόθηκου ή μη - δανείου σε ετήσια βάση περιλαμβάνοντας τους καταβλητέους τόκους, τις ασφαλιστικές καλύψεις και ορισμένα άλλα συναφή έξοδα. Σε περίπτωση κατά την οποία υπάρχει υποθηκευμένο ακίνητο, η αξία του οποίου ανεβαίνει με πολύ γρήγορους ρυθμούς, ίσως θα ήταν πρόσφορη λύση η πρόωρη εξόφληση του δανείου, ώστε το ακίνητο, απαλλαγμένο από υποθήκες να ρευστοποιηθρεί αποφέροντας πολύ μεγάλα έσοδα
ARM
Βλ. "Adjustable-rate mortgage" " (βλ. σχετικά και "προσαρμοζόμενο επιτόκιο δανείου με υποθήκη")
Assets
Το σύνολο των επενδύσεων, απαιτήσεων και διαθεσίμων που έχει μια εταιρεία εκμετάλλευσης ακινήτων και οι οποίες συναρτώνται άμεσα από συνολικό ύψος του παθητικού της σε μια συγκεκριμένη ημερομηνία. Το ενεργητικό μιας εταιρείας αποτελεί τη βάση για ανάπτυξη εργασιών και εξασφάλιση καθαρών κερδών, μεγάλο μέρος των οποίων θα περάσει υπό μορφή μερισμάτων στους μετόχους. (Περισσότερα βλ. σε "ενεργητικό εταιρείας ακινήτων")
Average life
Η μέση σταθμική τιμή του χρόνου λήξης μιας σειράς κτηματικών ομολογιών που επιτρέπουν στον επενδυτή να προγραμματίζει τις εισροές κεφαλαίων από τις καταβολές των αρχικών κεφαλαίων αγοράς ομολογιών με βάση την ονομαστική τιμή της κάθε ομολογίας. Όσο μεγαλύτερη είναι η σχετική τιμή σε τόσο μεγαλύτερο χρονικό διάστημα θα αποπληρώνονται οι οφειλές των εκδοτών ομολογιών, με πιθανό αποτέλεσμα την ύπαρξη προβλημάτων ρευστότητας σε ορισμένες περιόδους που ο επενδυτής έχει αυξημένες δαπάνες σε σχέση με τις εισροές κεφαλαίων από τη λήξη κτηματικών μολογιών. Η μέση διάρκεια ζωής των κτηματικών ομολογιών μπορεί να είναι και μέτρο άσκησης πολιτικής χαρτοφυλακίου, τους επενδυτές να προτιμούν υψηλές μέσες σταθμικές τιμές του χρόνου λήξης των κτηματικών ομολογιών που κατέχουν αποβλέποντας σε υψηλότερες επιτοκιακές αποδόσεις ή σε πολύ μεγάλες ανατιμήσεις των υποθηκευμένων ακινήτων που αποτελούν την υποκείμενη αξία, σε όφελος της τρέχουσας χρηματισττηριακής αξίας των χρεογράφων. (Αλλοιώς και "weighted-average life" ή "WAL")
Average variable cost
Το "μέσο μεταβλητό κόστος" (βλ.περισσότερα) που προκύπτει από τις συνολικές δαπάνες για τις χρησιμοποιηθείσες πρώτες ύλες και αμοιβές για διάφορες υπηρεσίες (μη συμπεριλαμβανομένων των "σταθερών δαπανών" (βλ.ο.) δια του αριθμού των κατασκευασθεισών κατοικιών, γραφείων κλπ. Έχει ευρεία χρήση για να υπολογισθεί το το μέσο κόστος κατασκευής, αποτίμησης της αξίας κλπ ενός ακινήτου με βάση τις χρησιμοποιηθείσες πρώτες ύλες και διάφορες αμοιβές για παροχή υπηρεσιών
Average weighted maturity
Η χρονική περίοδος που αντιστοιχεί σε μέσα επίπεδα για τις κτηματικές ομολογίες από τη στιγμή που θα φθάσουν σε επίπεδα "ωρίμανσης" (βλ.ο.) για να εξοφληθεί η οφειλή του αρχικού κεφαλαίου από τον εκδότη, λαμβάνοντας υπ΄όψη και το ενδεχόμενο αυτός να ασκήσει το δικαίωμα για "ανάκληση" ή "call" ομολογιών και να τις εξοφλήσει ενωρίτερα από την ημερομηνία λήξης. Εάν σε μέσα επίπεδα το χρονικό διάστημα κτηματικών ομολογιών ενός χαρτοφυλακίου ενυποθήκων απαιτήσεων είανι μεγάλο τότε τόσο περισσότερο το χαρτοφυλάκιο θα επηρεάζεται από τις μεταβολές των επιτοκίων, δημιουργούντως ευκαιρίες για αγοραπωλησίες ομολογιών και χαρτοφυλακίων κτηματικών χρεογράφων για άντληση κερδών. Βλ. και "maturity", "average effective maturity", "balloon maturity", "current maturity", "escrowed to maturity", "yield to maturity", "original maturity"
Balloon maturity
Χαρακτηρισμός του αυξανόμενου βαθμού επικινδυνότητας ενός "εκδότη ομολογιών" (βλ.ο.) ο οποίος σε μεγάλο ή σύντομο χρονικό διάστημα θα πρέπει να αποπληρώσει ομολογίες πολύ μεγάλης αξίας χωρίς να έχει δημιουργήσει χρεολυτικό κεφάλαιο (βλ. "sinking fund") από το οποίο θα ήταν δυνατόν να γίνει η εξόφληση χωρίς να προκύψουν προβλήματα στο cash flow του εκδότη. Ωστόσο, είναι ενδεχόμενο να προβλέπεται η εξόφληση των επενδυτών κτηματικών ομολογιών με τη ρευστοποίηση υποθηκευμένων ακινήτων μεγαλύτερης αξίας αυτής του ποσού που θα καταβληθεί σε μετρητά στους κομιστές ομολογιών που έληξαν και υπάρχει κίνδυνος να υποχωρήσουν οι τιμές διάθεσης των μετοχών τους. Επίσης, σε γενικές γραμμές, όταν η χρηματιστηριακή αγορά εμφανίζει «στάση αναμονής» ή «συγκρατημένης υποχώρησης» πολλοί επενδυτές σπεύδουν να τοποθετηθούν σε μετοχές εταιρειών real estate
Bear market
Η περίοδος κατά την οποία μία ή περισσότερες χρηματιστηριακές αγορές βρίσκονται σε φάση στασιμότητας ή κάμψης, με κύριο ψυχολογικό στοιχείο των επενδυτών την ύπαρξη αβεβαιότητας
Σε τέτοιες περιόδους οι εταιρείες εκμετάλλευσης και ανάπτυξης ακινήτων αποφεύγουν τις δημόσιες εγγραφές για την εισαγωγή τους ή τις ιδιωτικές τοποθετήσεις γιατί είναι μειωμένο το επενδυτικό ενδιαφέρον
Building Owners and Managers Association International
Διεθνής οργάνωση ιδιοκτητών και διαχειριστών κτιρίων που ιδρύθηκε στις ΗΠΑ το 1907 και να επεκταθεί και σε άλλες χώρες, δημιουργώντας ένα μεγάλο δίκτυο για παροχή πληροφόρησης και ανάπτυξης συνεργασιών μεταξύ των επαγγελματιών του κλάδου
Premium Bond
Η ομολογία που διατίθεται στους επενδυτές σε τιμή μεγαλύτερη της ονομαστικής της τιμής, προφανώς επειδή οι εκδότες της θέλουν να αντλήσουν σίγουρα συγκεκριμένου ύψους κεφάλαια σε μια περίοδο δύσκολη. Πώληση με premium μπορεί να γίνεται και για "κτηματική ομολογία", τόσο επειδή φέρει υψηλό επιτόκια όσο και από την υπερτίμηση της υποκείμενης αξίας της η οποία βασίζεται σε υποθηκευμένα ακίνητα, των οποίων έχει ανέβει σημαντικά η αγοραία αξία
(TAC) tranches
Βλέπε: "targeted amortization class tranches"
Α.Π.Α.Σ.
Σύντμηση για το "Ανώτατο Πολεοδομικό και Αρχιτεκτονικό Συμβούλιο" (βλ. όρο)
Αγορά
Το περιβάλλον μέσα στο οποίο ακίνητα, κινητές ή άϋλες αξίες και υπηρεσίες αποτελούν αντικείμενο διαπραγμάτευσης μεταξύ αγοραστών και πωλητών μέσω του μηχανισμού των τιμών. Η αγορά ακινήτων είναι μια εξειδικευμένη αγορά στην οποία πωλούνται ή αγοράζονται ακίνητα (έτοιμα, ημιτελή κλπ) με τις τιμές να διαμορφώνονται κάτω από την επίδραση της συνολικής ζήτησης και προσφοράς ακινήτων.
Αγορά ακινήτων
Η αγορά που περιλαμβάνει το σύνολο των ακινήτων που αποτελούν αντικείμενο αγοραπωλησίας, το μέγεθος της οποίας είναι τόσο μεγαλύτερο όσο περισσότερα ακίνητα ακλύπτει και όσο μεγαλύτερη συνολική αξία έχουν αυτά. Η αγορά ακινήτων χαρακτηρίζεται από κυκλικές διακυμάνσεις με ανόδους και καθόδους των τιμών ανάλογα με τις σχέσεις συνολικής ζήτησης και προσφοράς για ίδιας κατηγορίας ακίνητα. Η ομαλή λειτουργία της αγοράς, όταν δεν επηρεάζεται από έντονες κρατικές παρεμβάσεις, επιτρέπει την ελεύθερη διαμόρφωση των τιμών των ακινήτων, οι οποίες με τη σειρά τους επηρεάζουν τις δυνάμεις ζήτησης και προσφοράς ακινήτων.
Αγορά ενυπόθηκης πίστης
Η αγορά στην οποία εξασφαλίζονται δάνεια που χρησιμοποιούνται για τις αγορές ακινήτων τα οποία υποθηκεύονται για εξασφάλιση των δανειστών. Η πορεία της σχετικής αγοράς επηρεάζεται από δύο βασικούς παράγοντες: 1) Τη συνολική ζήτηση ακινήτων διαφορετικών χρήσεων σε μία συγκεκριμένη περιοχή, χώρα κλπ. 2) Το κόστος δανεισμού για παροχή δανείων προκειμένου να χρηματοδοτηθούν οι υποψήφιοι δανειολήπτες (οικοδομικές εταιρείες, φυσικά πρόσωπα, εταιρείες εκμετάλλευσης ακινήτων κλπ)
Αγορά επαγγελματικής στέγης
Το σύνολο των διαθέσιμων χώρων κτιρίων μιας περιοχής ή μιας ολόκληρης χώρας οι οποίοι χρησιμοποιούνται για την άσκηση διαφόρων επαγγελμάτων. Σε περιόδους κατά τις οποίες η ζήτηση επαγγελματικής στέγης είναι αυξημένη έναντι της προσφοράς προκαλείται άνοδος των τιμών των γραφείων κλπ με αποτέλεσμα να δημιουργούνται κίνητρα για αύξηση της προσφοράς. Η αύξηση της ζήτησης επαγγελματικής στέγης χωρίς να είναι δυνατή η κάλυψή της από την προσφορά συνεπάγεται αύξηση των αποδόσεων των επενδύσεων στο χώρο της επαγγελματικής στέγης. Αντίθετα, σε περιόδους υπερπροσφοράς χώρων για επαγγελματική στέγη οι τιμές υποχωρούν σε βάρος των αποδόσεων και των κεφαλαίων που έχουν επενδύσει στο χώρο αυτό εταιρείες και ιδιώτες ιδιοκτήτες κτιριακών εγκαταστάσεων.
Αγορά παραθεριστικής κατοικίας
Το σύνολο των παραθεριστικών κατοικιών που αποτελούν ξεχωριστή αγορά από την "αγορά κατοικιών", η οποία περιλαμβάνει τις μόνιμες κατοικίες. Η αγορά παραθεριστικών κατοικιών αναπτύσσεται κυρίως από νοικοκυριά μεσαίου και υψηλού εισοδήματος τα οποία πέρα από τη μόνιμη κατοικία έχουν και παραθεριστική κατοικία. Κατά συνέπεια η αγορά παραθεριστικής κατοικίας συναρτάται από την πορεία των εισοδημάτων των νοικοκυριών και είναι τόσο περισσότερο αναπτυγμένη όσο περισσότερα νοικοκυριά καταφέρνουν να αυξάνουν τα πραγματικά διαθέσιμα εισοδήματά τους. Η ανάπτυξη της αγοράς παραθεριστικής κατοικίας εξαρτάται, επίσης, και από την πορεία των επιτοκίων και του όγκου των δανείων που χορηγούν οι τράπεζες για αγορές και κατασκευές παραθεριστικών κατοικιών.
Αγοραία αξία
Σύμφωνα με τα "Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα" (βλ.ο) είναι το ποσό με το οποίο θα ήταν δυνατό να πωληθεί ένα περιουσιακό στοιχείο (πχ ακίνητο) μεταξύ ενός αγοραστή και πωλητή, με την προϋπόθεση ότι και οι δύο συναλλασσόμενοι έχουν πραγματοποιήσει έρευνα αγοράς και έχουν πλήρη γνώση των συνθηκών που επικρατούν, κινούνται προσεκτικά και χωρίς βιασύνη. Ο "εκτιμητής ακινήτων" (βλ.ο) έχει ως έργο την εύρεση της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου σε μια συγκεκριμένη ημερομηνία, κάτι που μπορεί να γίνει εφ΄όσον λειτουργούν πλήρως οι μηχανισμοί της αγοράς ακινήτων και υπάρχουν συγκρίσιμα στοιχεία για παρόμοια ακίνητα. Η αγοραία αξία θα πρέπει, κανονικά, να ισούται με την "εύλογη αξία" που χρησιμοποιείται από τα "Διεθνή Λογιστικά Πρότυπα" (βλ.ο)
Αγοραία αξία ακινήτου
Η αξία ενός ακινήτου όπως αυτή διαμορφώνεται με βάση τις δυνάμεις της ζήτησης και προσφοράς σε μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο. Επειδή οι δυνάμεις της ζήτησης και της προσφοράς επηρεάζονται και μεταβάλλονται κάτω από την επίδραση πολυάριθμων παραγόντων είναι επόμενο οι αγοραίες αξίες του κάθε ακινήτου να μεταβάλλονται διαχρονικά προς τα πάνω ή προς τα κάτω. Όσοι πιστεύουν ότι ένα ακίνητο δεν μπορεί παρά να έχει μόνο αγοραία αξία που συνεχώς ανεβαίνει θα πρέπει να λαμβάνουν υπ΄όψη τους τον αρνητικό ρόλο που παίζουν στην αγοραία αξία του κάθε ακινήτου η αυξανόμενη παλαιότητα αυτού που μειώνει ανάλογα τη ζήτηση γι΄ αυτό με αποτέλεσμα να υποχωρεί η αγοραία αξία ακινήτου εάν δεν γίνονται οι στοιχειώδεις εργασίες συντήρησης.
Αγοραπωλησίες ενυπόθηκων απαιτήσεων
Οι αγορές και πωλήσεις απαιτήσεων που βασίζονται σε υποθηκευμένα ακίνητα και οι οποίες εξασφαλίζουν ρευστότητα στους πωλητές αλλά και δυνατότητες άντλησης κερδών ή (και) εισοδημάτων από την είσπραξη των εσόδων από τις καταβολές τοκοχρεολυσίων των δανειοληπτών ακίνητα των οποίων είναι υποθηκευμένα
Αγορασθέντα ακίνητα προς πώληση
Ακίνητα τα οποία έχουν αγορασθεί για να μεταπωληθούν με σκοπό να αποκομισθούν κέρδη. Αυτή η κατηγορία επενδύσεων εντάσσεται στην κατηγορία "αποθέματα ακινήτων" τα οποία, με τη σειρά τους, κατατάσσονται στο "κυκλοφορούν ενεργητικό"
Αγροικία
Κατοικία που βρίσκεται σε αγρόκτημα και χρησιμοποιείται κυρίως για τη στέγαση απασχολούμενων με αγροτικές δραστηριότητες. Ωστόσο, η αύξηση των εισοδημάτων των κατοίκων των πόλεων έχει αυξήσει σημαντικά το ενδιαφέρον για απόκτηση αγροικιών και μετατροπή τους σε παραθεριστικές κατοικίες. Επίσης, οι αγροικίες μπορούν να χρησιμοποιηθούν και για την παροχή οργανωμένων υπηρεσιών "αγροτουρισμού" (βλ. λέξη) με κατάλληλη διαμόρφωση ορισμένων δωματίων για τουριστική αξιοποίηση ή με την παράλληλη ανάπτυξη ξεχωριστών κατοικιών που χρησιμοποιούνται ως πανσιόν ή τουριστικά καταλύμματα.
Αγροτικός οικισμός
Το σύνολο των κατοικιών που βρίσκεται σε αγροτική περιοχή και οι οποίες κατοικούνται κυρίως από νοικοκυριά που ασχολούνται με την αγροτική οικονομία. Ωστόσο, η ανάπτυξη του "αγροτουρισμού" (βλ.λέξη) αύξησε το ενδιαφέρον επενδυτών να μετατρέψουν αγροικίες σε τουριστικά καταλύμματα, τα οποία συνδυάζουν την παροχή τουριστικών υπηρεσιών και αγροτικών δραστηριοτήτων, δημιουργώντας πρόσθετα εισοδήματα για τους ιδιοκτήτες αυτών των ακινήτων.
Αγροτουρισμός
Ο συνδυασμός αγροτικών εργασιών και παροχής τουριστικών υπηρεσιών από ιδιοκτήτες ακινήτων που είναι απομονωμένα μέσα σε κάμπους, ορεινές περιοχές κλπ ή σε "αγροτικούς οικισμούς" (βλ. όρο). Ο οργανωμένος αγροτουρισμός επιβάλλει επενδύσεις κατάλληλης διαμόρφωσης αγροικιών, ώστε αυτές να προσφέρονται ως τουριστικά καταλύμματα. Ως μορφή επένδυσης ο αγροτουρισμός δεν απαιτεί ιδιαίτερες δαπάνες, αλλά σίγουρα υψηλής ποιότητας υπηρεσίες προς τους τουρίστες και σύνδεση με αποτελεσματικά τουριστικά γραφεία, ώστε τα τουριστικά καταλύμματα να έχουν πολύ υψηλό βαθμό οικονομικής αξιοποίησης.
Άδεια λειτουργίας ΕΕΑΠ
Η άδεια την οποία χορηγεί η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς σε "εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία" (βλ. όρο), ενώ αντίστοιχη άδεια απαιτείται και για τη μετατροπή υφιστάμενης εταιρίας σε εταιρία επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία. Για τη χορήγηση από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς της άδειας λειτουργίας εκτιμώνται το επενδυτικό σχέδιο, η οργάνωση, το τεχνικό και οικονομικό μέσα της ΕΕΑΠ, η αξιοπιστία και η πείρα των προσώπων που πρόκειται να τη διοικήσουν και η καταλληλότητα των ιδρυτών για τη διασφάλιση της χρηστής διαχείρισης της εταιρίας
Αέρας εμπορικών καταστημάτων
Το ποσό που θέλει να εισπράξει ένας ιδιοκτήτης εμπορικού καταστήματος από τον υποψήφιο ενοικιαστή κατά τη σύναψη ή κατά την ανανέωση του "μισθωτήριου ακινήτου" (βλ.λ.), ποσό που αντανακλά την εμπορική φήμη που έχει ο δρόμος στον οποίο βρίσκεται το προς εκμίσθωση ακίνητο ή η φήμη που έχει αποκτήσει αυτό το ίδιο το ακίνητο μετά από χρόνια λειτουργίας του από μια επώνυμη εμπορική ή άλλη επιχείρηση. Ο αέρας ενός εμπορικού καταστήματος είναι τόσο μεγαλύτερος όσο αυτό βρίσκεται σε δρόμο με έντονη εμπορική κίνηση και στον οποίο δεν υπάρχουν διαθέσιμα για ενοικίαση καταστήματα. Κατά συνέπεια ο ενοικιαστής επιβαρύνεται με ένα μεγάλο ποσό το οποίο διαχρονικά πρέπει να επιμερίσει στο κόστος πωλήσεων των εμπορευμάτων που θα διαθέτει, στο οποίο βεβαίως θα προστίθεται και το κόστος από τα καταβαλλόμενα μισθώματα.
Αίθριο
Το μη στεγασμένο τμήμα του οικοπέδου ή του κτιρίου που περιβάλλεται από όλες τις πλευρές του από το κτίριο ή τα κτίρια του οικοπέδου. Ο εσωτερικός ελεύθερος χώρος του οικοπέδου (στεγασμένος ή μη) που περιβάλλεται από όλες τις πλευρές του από το κτίριο ή τα κτίρια του οικοπέδου. Η ύπαρξη αιθρίου επί του οποίου έχει πρόσοψη επαγγελματικό ακίνητο προσδίδει αξία σε αυτό, η οποία όμως επηρεάζεται από ποικίλους παράγοντες: 1) Αξία του οικοπέδου. 2) Επενδύσεις που έχουν γίνει στα επαγγελματικά ακίνητα που βρίσκονται γύρω από το αίθριο. 3) Πορεία εργασιών των επιχειρήσεων που έχουν ακίνητα με πρόσοψη στο αίθριο. 4) Εργασίες που έχουν γίνει για την καλλίτερη αξιοποίηση του αίθριου (στέγαση, παροχή διαφόρων υπηρεσιών αναψυχής, εστίασης κλπ)
Ακαθάριστα εισοδήματα από ακίνητα
Το σύνολο των εσόδων που εξασφαλίζει ένας ιδιοκτήτης από εκμετάλλευση των ακινήτων του και τα οποία προέρχονται από ενοίκια και άλλες δραστηριότητες (π.χ. εκμετάλλευση πλυντηρίων στο ακίνητο που βρίσκονται τα ενοικιαζόμενα διαμερίσματα). Από τα έσοδα αυτά δεν έχουν αφαιρεθεί οι κάθε είδους δαπάνες, τοκοχρεολύσια για ενυπόθηκα δάνεια και φόροι που βαρύνουν τον ιδιοκτήτη
Ακαθάριστα έσοδα από δημόσια τεχνικά έργα
Τα ακαθάριστα έσοδα που πραγματοποίησε μια τεχνική επιχείρηση για την πραγματοποιηθείσα από αυτήν κατασκευή τεχνικών έργων ή την εκτέλεση μηχανολογικών και ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων για λογαριασμό του Δημοσίου, Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης, δημοσίων επιχειρήσεων, οργανισμών δημόσιου χαρακτήρα ή Ν.Π.Δ.Δ. Τα έσοδα αυτά είναι κατά κανόνα έσοδα από παρασχεθείσες εργολαβικές υπηρεσίες που πιστοποιούνται από τους λογαριασμούς που τηρούν και φορολογούνται μέσα στη χρήση κατά την οποία που εισπράχθηκαν
Ακαθάριστα έσοδα από ιδιωτικά τεχνικά έργα
Τα έσοδα που πραγματοποιήθηκαν σε ένα εξάμηνο, σε μια ετήσια οικονομική χρήση κλπ και προέρχονται από την εκτέλεση τεχνικών έργων για λογαριασμό ιδιωτικών φορέων.
Ακαθάριστα έσοδα οικοδομικών επιχειρήσεων
Τα έσοδα που πραγματοποιούν οι "οικοδομικές επιχειρήσεις" (βλ. όρο) από τις πωλήσεις διαμερισμάτων, πολυκατοικιών κλπ, όπως αυτά προκύπτουν από τα αποτελέσματα εξαμήνου, ετήσιας χρήσης κλπ ή από διάφορα άλλα στοιχεία που χρησιμοποιούν οι φοροελεγκτικές αρχές
Ακαθάριστη επένδυση μίσθωσης
Με βάση το "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 17" (βλ.ο), το σύνολο των ελάχιστων καταβολών μισθωμάτων, σύμφωνα με τη "χρηματοδοτική μίσθωση" (βλ. ο), από πλευράς του εκμισθωτή και κάθε μη εγγυημένη υπολειμματική αξία που ανήκει στον εκμισθωτή
Ακαθάριστο εισόδημα από ακίνητα στην αλλοδαπή
Τα εισοδήματα που εισπράττει ο ιδιοκτήτης ακινήτων τα οποία βρίσκονται στο εξωτερικό πριν από τη φορολόγηση αυτών των εισοδημάτων από τις αρχές της χώρας στην οποία ο εισοδηματίας υποβάλλει την ετήσια φορολογική δήλωσή του. Λόγω της πλήρους απελευθέρωσης της κίνησης κεφαλαίων και των υπηρεσιών στις χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης είναι δυνατόν μια εταιρεία να επενδύει σε ακίνητα σε άλλες χώρες και να τα εκμισθώνει, επειδή εκεί τα ακίνητα έχουν πολύ υψηλές αποδόσεις. Επίσης, μια εταιρεία δύναται να επιλέγει μια χώρα στην οποία είναι ιδιαίτερα ευνοϊκή η φορολογία των εισοδημάτων από ακίνητα και να πραγματοποιεί επενδύσεις στο εξωτερικό, εκεί όπου είναι υψηλότερες οι αποδόσεις τους.
Ακαθάριστο εισόδημα από εκμισθώσεις
Το σύνολο των εισοδημάτων που αποκτά ένας ιδιοκτήτης ακινήτων από νοίκια που εισπράττει. Τα ακαθάριστα εισοδήματα από εκμισθώσεις μπορεί να προέρχονται από ενοικιάσεις κατοικιών, ξενοδοχείων, κλινικών, καταστημάτων, εκτάσεων γης κλπ.
Ακαθάριστο εισόδημα από εκμισθώσεις
Το σύνολο των εισοδημάτων - πριν από τη φορολόγησή τους - που αποκτά ένας ιδιώτης ή μια επιχείρηση που ενοικιάζει ένα ακίνητο για να το υπενοικιάσει στη συνέχεια σε άλλο φυσικό ή νομικό πρόσωπο. Για να είναι προσοδοφόρα η σχετική δραστηριότητα θα πρέπει το ύψος των καταβαλλομένων μισθωμάτων να είναι μικρότερο από των ύψος των εισοδημάτων από υπεκμισθώσεις. Τα ακαθάριστα εισοδήματα από υπεκμισθώσεις μπορεί να προέρχονται από ενοικιάσεις κατοικιών, ξενοδοχείων, κλινικών, καταστημάτων, εκτάσεων γης κλπ.
Ακίνητα αγαθά φυσικής κληρονομιάς
Σύμφωνα με το Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό οι χώροι, τόποι, τοπία ιδιαίτερου κάλλους και φυσικοί σχηματισμοί ιδίως βράχια, λόφοι, ρεματιές και δενδροστοιχίες που συνοδεύουν ή περιβάλλουν ακίνητα αγαθά αρχιτεκτονικής κληρονομιάς και παρουσιάζουν ιδιαίτερο ενδιαφέρον. (Βλ. "Ακίνητα αρχιτεκτονικής κληρονομιάς")
Ακίνητα αρχιτεκτονικής κληρονομιάς
Οικισμοί ή τμήματα πόλεων ή οικισμών ή αυτοτελή οικιστικά σύνολα εκτός οικισμών, κτίρια ή συγκροτήματα κτιρίων κλπ τα οποία παρουσιάζουν ιδιαίτερο ιστορικό, κοινωνικό, αρχιτεκτονικό, πολεοδομικό, επιστημονικό και αισθητικό ενδιαφέρον. Τα ακίνητα αυτής της κατηγορίας, κατά κανόνα, χαρακτηρίζονται από μεγάλες δεσμεύσεις όσον αφορά την χρηστικότητα κλπ, αλλά παράλληλα εμφανίζουν υψηλές αγοραίες αξίες λόγω του τουριστικού και γενικότερου ενδιαφέροντος που παρουσιάζουν.
Ακίνητα για διοικητικούς σκοπούς
Ακίνητα που χρησιμοποιούνται από τις επιχειρήσεις για να καλύπτουν τις ανάγκες τους για άσκηση των διοικητικών λειτουργιών τους. Τα ακίνητα για διοικητικούς σκοπούς μπορεί να είναι "ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα" (βλ.ο), οπότε για τη λογιστική αποτίμησή τους χρησιμοποιείται το "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 16" (βλ.ο) ή για εκμετάλλευση μέσω μισθωτικών συμβάσεων, οπότε η λογιστική απεικόνισή τους γίνεται με βάση το "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 40" (βλ.ο). Ακίνητα για διοικητικούς σκοπούς που βρίσκονται στη φάση κατασκευής αποτιμώνται με βάση το ΔΛΠ 16, ενώ μετά την ολοκλήρωσή τους εάν προορίζονται για πώληση από οικοδομικές εταιρείες κλπ αποτιμώνται με βάση το "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 2", που καλύπτει αποτιμήσεις αποθεμάτων
Ακίνητα εκτός αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού αξίας ακινήτων
Τα ακίνητα η αξία των οποίων δεν θα υπολογισθεί με βάση το "αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού αξίας ακινήτων" (βλ.ο.) και η φορολογητέα αξία των πρώτων θα υπολογισθεί με βάση διάφορα κριτήρια που προβλέπονται από τη φορολογική νομοθεσία, όπως: 1) Για κτίσματα οι "τιμές αφετηρίας κόστους" (βλ.ο.) με τη χρησιμοποίηση δαφόρων συντελεστών που προσδιορίζουν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ενός προς εκτίμηση κτιρίου (ποιότητα κατασκευή, παλαιότητα κλπ). 2) Για οικόπεδα οι "τιμές γης ανά ζώνες" (βλ.ο.). Βλ. επίσης και: "Διαφορά προκαθορισμένης φορολογικής και αγοραίας αξίας ακινήτου", "προκαθορισμένη φορολογική αξία ακινήτου", "συντελεστές αυξομείωσης τιμών εκκίνησης ακινήτων", "προσδιορισμός αγοραίας αξίας ακινήτου", "τιμές εκκίνησης ανά ζώνες", "τιμές εκκίνησης ανά οικοδομικό τετράγωνο", "φορολογητέα αξία ακινήτων", "συντελεστές αυξομείωσης αξίας ακινήτων", "συντελεστές αυξομείωσης τιμών εκκίνησης ακινήτων"
Ακίνητα κατασκευαζόμενα για λογαριασμό τρίτων
Είναι τα ακίνητα οποία κατασκευάζει μια εταιρεία για λογαριασμό πελάτη της με τη λογιστική αποτίμησή τους να βασίζεται στο "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 11" (βλ. σχετικά, καθώς και "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 2", "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 16" και "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 40"). Τα ακίνητα που κατασκευάζονται για λογαριασμό τρίτων βασίζονται σε διμερείς συμφωνίες με βάση τις οποίες ο κατασκευαστής αναλαμβάνει να κατασκευάσει ένα συγκεκριμένο ακίνητο για το οποίο προβλέπονται η επιφάνεια, τα υλικά που θα χρησιμοποιηθούν κλπ ενώ ο ιδιοκτήτης του ακινήτου να καταβάλει το συμπεφωνημένο τίμημα για τις εργασίες που θα πραγματοποιηθούν και το κόστος του συνόλου των υλικών που θα χρησιμοποιηθούν
Ακίνητα κατεχόμενα για πώληση
Ακίνητα τα οποία προορίζονται για πώληση με σκοπό την άντληση κέρδους που (ενδεχόμενα θα προκύψει από τη διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης και του συνολικού κόστους της σχετικής επένδυσης για την κατασκευή ή αγορά των ακινήτων αυτών. Το "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 2" ορίζει τους τρόπους υπολογισμού λογιστικών αποτιμήσεων ακινήτων που κατέχονται για πώληση στη συνήθη πορεία της επιχείρησης απεικονιζόμενα στο χαμηλότερο ποσό μεταξύ κόστους και καθαρής ρευστοποιήσιμης αξίας, θεωρούμενα σε αυτή την φάση - εφ΄όσον δεν έχουν πωληθεί ως "αποθέματα" (βλ.ο)
Ακίνητα μεικτής χρήσης
Είναι ακίνητα που δύνανται να καλύπτουν περισσότερες από μία χρήση. Για παράδειγμα ένα μέρος του ακινήτου να προορίζεται για ιδόχρση, ένα άλλο μέρος για εκμίσθωση και ένα τρίτο μέρος για πώληση σε τρίτους. Σε αυτή την περίπτωση από λογιστικής πλευράς εάν αυτά τα ποσοστά μπορούν να πωληθούν ξεχωριστά, να εκμισθωθούν κλπ η επιχείρηση λογιστικοποιεί τα ποσοστά ξεχωριστά χρησιμοποιώντας διαφορετικά Διεθνή Λογιστικά Πρότυπα (βλ.: "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 2", "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 16" και "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 40" ). Αν τα ποσοστά δεν μπορούν να πωληθούν ξεχωριστά, το ακίνητο είναι επένδυση (και εφαρμόζονται οι διατάξεις που ορίζει το "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 40") μόνο αν ένα ασήμαντο ποσοστό κατέχεται για χρησιμοποίηση στην παραγωγή ή στην παροχή αγαθών ή υπηρεσιών ή για διοικητικούς σκοπούς.
Ακίνητα προς πώληση
Ακίνητα τα οποία διατίθενται προς πώληση με σκοπό να εξασφαλισθεί κέρδος μετά την αφαίρεση των δαπανών για κατασκευή ή αγορά αυτών των ακινήτων. Αποτελούν στοιχεία που αναφέρονται στα "αποθέματα ακινήτων" οικοδομικών εταιρειών. Ενδεχόμενα τα ακίνητα αυτά να παραμείνουν για καιρό απούλητα με αποτέλεσμα να υποχωρήσει η αγοραία αξία τους σε σχέση με το κόστος απόκτησής τους, με αρνητικές συνέπειες για την επιχείρηση. Οι αποτιμήσεις των ακινήτων προς πώληση - που περιλαμβάνονται στα "αποθέματα" (βλ. σχετικό όρο) - γίνονται με βάση το Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 2" (βλ. σχετικά, καθώς και τους όρους: "κυκλοφορούν ενεργητικό", αγορασθέντα ακίνητα προς πώληση", "ακίνητα υπό ανέγερση", "οικόπεδα για ανέγερση οικοδομών"
Ακίνητα σε κατασκευή
Ακίνητα τα οποία βρίσκονται στη φάση κατασκευής τους και προορίζονται για εκμετάλλευση, πώληση ή ιδιόχρηση. Η λογιστκή αποτίμηση της αξίας τους στη διάρκεια του κατασκευαστικού σταδίου γίνεται με βάση το "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 16" (βλ.σχετικά, καθώς και "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 40", "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 16" και Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 2"). Εάν ανέβουν οι αγοραίες τιμές παρεμφερών ακινήτων τότε η αγοραία αξία του κτιρίου που είναι σε φάση κατασκευής ανεβαίνει σε επίπεδα πάνω από τις πραγματοποιηθείσες δαπάνες, βελτιώνοντας τις προβλέψεις για τη μελλοντική κερδοφορία της επιχείρησης που πραγματοποιεί τις επενδύσεις για κατασκευή. Σε μια τέτοια ανοδική φάση της αγοράς η επιχείρηση ευκολότερα θα πάρει νέα ρίσκα για πραγματοποίηση πρόσθετων επενδύσεων για κατασκευές και άλλων ακινήτων
Ακίνητα υπό ανέγερση
Κτίρια που βρίσκονται στη φάση της κατασκευής και προορίζονται είτε για ιδιόχρηση - οπότε αποτελούν στοιχείο που περιλαμβάνεται στο "πάγιο ενεργητικό" (βλ. όρο) - είτε για πώληση και είναι αντικείμενο της κύριας δραστηριότητας οικοδομικών εταιρειών. Βλέπε σχετικά: "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 2" (αφορά αποθέματα), Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 40" (για αποτιμήσεις ακινήτων που αποφέρουν εισόδημα από εκμίσθωσή τους), "κυκλοφορούν ενεργητικό", "αγορασθέντα ακίνητα προς πώληση", "ακίνητα υπό ανέγερση", "οικόπεδα για ανέγερση οικοδομών"
Ακίνητη περιουσία
Το σύνολο των ακινήτων που ανήκουν σε ένα νοικοκυριό, μια επιχείρηση, στο Δημόσιο κλπ για τα οποία υπάρχουν νόμιμοι τίτλοι ιδιοκτησίας. Η ανάπτυξη και διαχείριση ακίνητης περιουσίας αποτελεί ένα πολύ σημαντικό κλάδο της εθνικής οικονομίας, καθώς δίνει ισχυρή ώθηση για πολύ μεγάλες επενδύσεις και δημιουργίας μεγάλης προστιθέμενης αξίας από διαφορετικούς οικονομικούς συντελεστές: δανείστριες τράπεζες, οικοδομικές εταιρείες, εταιρείες διαχείρισης και εκμετάλλευσης ακινήτων κλπ. Επιπλέον η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας δημιουργεί εισοδήματα για πολλούς άλλους κλάδους που δεν εμπλέκονται άμεσα με εργασίες για ανεγέρσεις κτιρίων, όπως: εταιρείες εμπορίας οικιακού και ξενοδοχειακού εξοπλισμού κλπ. Καθοριστικό ρόλο στην ανάπτυξη και καλλίτερη εκμετάλλευση της ακίνητης περιουσίας παίζει το τραπεζικό σύστημα μέσω των ευρειών χρηματοδοτήσεων για: αγορές κατοικιών, ανεγέρσεις ξενοδοχείων, εξασφάλιση κεφαλαίων κίνησης σε εταιρείες real estate κλπ.
Ακίνητη περιουσία Δημοσίου
Το σύνολο των ακινήτων που ανήκουν στο Δημόσιο, τα οποία βρίσκονται υπό διαφορετικά καθεστώτα διαχείρισης και εκμετάλλευσής τους (βλ. "δημόσια κτήματα"). Λόγω των διοικητικών αδυναμιών του Δημόσιου Τομέα τα ακίνητα που βρίσκονται υπό την κατοχή του παρέχουν πολύ χαμηλές αποδόσεις ως επενδύσεις. Αντίθετα, η ανάθεση της διαχείρισής τους από εξειδιεκυμένες εταιρείες προκειμένου να ανακασκευασθούν, πωληθούν κλπ. Παρέχουν μεγαλύτερες ευκαιρίες επενδυτικής αξιοποίησής τους.
Ακινητοποιήσεις υπό εκτέλεση
Οι επενδύσεις τις οποίες πραγματοποιεί μια επιχείρηση προκειμένου να αποκτήσει ιδιοχρησιμοποιούμενα κτίρια ή εργοστασιακούς χώρους. Αποτελούν στοιχεία που περιλαμβάνονται στις επενδυτικές κατηγορίες "ενσώματες ακινητοποιήσεις" και "πάγιο ενεργητικό" (βλ. όρους)
Ακίνητα αξιοποιούμενα για λογαριασμό τρίτων
Τα ακίνητα που έχει αναλάβει να αξιοποιήσει για λογαριασμό τρίτων μια επιχείρηση. Εφ΄όσον πρόκειται για έργα που εντάσσονται στον τομέα των κατασκευαστικών έργων η λογιστική αποτίμησή τους γίνεται με βάση το "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 11"
Ακύρωση μίσθωσης
Σύμφωνα με το "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 17" (βλ.ο), η μονομερής λύση μισθωτικής σύμβασης με ευθύνη του μισθωτή, ο οποίος έχει την υποχρέωση να καταβάλλει στον εκμισθωτή ένα ποσό που αντιστοιχεί στις ζημίες του εκμισθωτή που συνδέονται με την ακύρωση της συμπεφωνημένης μίσθωσης
Ακυρωτέα μίσθωση
Η μίσθωση που δύναται να ακυρωθεί κάτω από ορισμένες προϋποθέσεις που ορίζει η νομοθεσία. (Βλ. και "μη ακυρωτέα μίσθωση")
Αλλαγή χρήσης ακινήτου
Η αλλαγή της χρήσης ενός ακινήτου που γίνεται με εμφανή στόχο τη βελτίωση της αποδοτικότητας και λειτουργικότητάς του. Εντούτοις υπογραμμίζεται ότι απαγορεύεται η αλλαγή χρήσης ακινήτου εάν δεν προβλέπεται αυτό από την πολεοδομική άδεια που έχει εκδοθεί γι΄αυτό ή εάν δεν έχει τροποποιηθεί και εγκριθεί αυτή
Άμεσοι φόροι από οικοδομικές εργασίες
Οι φόροι που καταβάλλονται με βάση τα κέρδη που αποκόμισαν οικοδομικές εταιρείες, μετά την αφαίρεση του συνόλου των δαπανών από τα έσοδα από πωλήσεις κατασκευασθέντων κτιρίων. Η σχέση ποσοστού αμέσων φόρων προς έσοδα από πωλήσεις επηρεάζεται άμεσα από την γενική οικονομική συγκυρία και ειδικότερα από τη σχέση μεταξύ συνολικής ζήτησης και προσφοράς κατασκευαζομένων ακινήτων προοριζομένων για πώληση: εάν υπάρχει οικοδομικός οργασμός οι φόροι από κέρδη μπορεί να είναι ιδιαίτερα αυξημένοι, λόγω της υψηλής κερδοφορίας των εταιρειών του κλάδου και του μεγάλου όγκου αγοραπωλησιών.
Αμοιβαίο κεφάλαιο σε ακίνητη περιουσία
Συλλογική μορφή επένδυσης η οποία επιτρέπει σε πολλούς επενδυτές να συγκεντρώνουν κεφάλαια για να αποκτούν με αυτά ακίνητα (εμπορικά, βιομηχανικά, οικιστικά συγκροτήματα, κλπ) τα οποία αποφέρουν εισοδήματα στους κατόχους μεριδίων αμοιβαίων κεφαλαίων σε ακίνητη περιουσία. Οι σχετικές επενδήυσεις έχουν το μεγάλο πλεονέκτημα ότι είναι περιορισμένοι οι επενδυητικο΄΄ιθ κίνδυνοι λόγω της ευρείας διασποράςς του «καλαθιούν επενδύσεων» μέσω των τοποθετήσεων σε εταιρείες ακινήτων, τα οποία είναι διαφορετικής χρήσης και σε διαφορετικές αγορές.
Αμοιβή δικηγόρου για αγορά ακινήτου
Η αμοιβή που καταβάλλεται στο δικηγόρο ο οποίος πραγματοποιεί τον έλεγχο τίτλων του προς πώληση ακινήτου, κλπ, ενώ το ύψος της αμοιβής δύναται να αντιστοιχεί σε ποσοστό επί της αξίας του ακινήτου, όπως αυτή αναγράφεται στο συμβόλαιο της αγοραπωλησίας και αγορά χαρτοσήμων. Η αμοιβή, συνήθως, καταβάλλεται κατά την υπογραφή του συμβολαίου και υπολογίζεται βάση της αναγραφόμενης αξίας του συμβολαίου. (Βλ. "έξοδα αγοραπωλησίας ακινήτου")
Αμοιβή κτηματομεσίτη
Η δαπάνη που βαρύνει τον αγοραστή ή (και) πωλητή για την υπηρεσία που προσφέρει ο κτηματομεσίτης που αναλαμβάνει να εξασφαλίσει την αγορά ή πώληση ακινήτου. Η αμοιβή του κτηματομεσίτη δύνανται να προβλέπεται από την νομοθεσία μιας χώρας και να είναι καθορισμένη ως ποσοστό επί της αξίας του προς πωλούμενου ή του εκμισθούμενου ακινήτου (2% στην Ελλάδα) ή να είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη μεταξύ κτηματομεσίτη και υποψηφίων αγοραστών ή πωλητών (Βλ. "έξοδα αγοραπωλησίας ακινήτου")
Αμοιβή συμβολαιογράφου
Η αμοιβή που καταβάλλεται από τον αγοραστή ακινήτου στο συμβολαιογράφο, ο οποίος εκετελεί όλες τις εργασίες σύνταξης του συμβολαίου για αγοραπωλησία ακινήτου και για όλες τις δαπάνες που έχουν σχέση με το κόστος επικύρωσης αντιγράφων συμβολαίων, μεταγραφών κλπ
Αναβαλλόμενες φορολογικές απαιτήσεις
Τα ποσά των φόρων εισοδήματος που είναι επιστρεπτέα σε μελλοντικές περιόδους και αφορούν – σύμφωνα με το «Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 12» (βλ.ο.) - σε: (α) εκπεστέες προσωρινές διαφορές, (β) μεταφερόμενες αχρησιμοποίητες φορολογικές ζημιές, και (γ) μεταφερόμενους αχρησιμοποίητους πιστωτικούς φόρους. Λαμβάνοντας2 υπόψη οι τεχνικές και οικοδομικές εταιρείες παρουσιάζουν διαχρονικά μεγάλες διακυμάνσεις στα καθαρά αποτελέσματά τους, οι ανωτέρω ρυθμίσεις συμβάλλουν, μεταξύ άλλων, στη βελτίωση της πιστοληπτικής ικανότητάς τους
Αναβαλλόμενες φορολογικές υποχρεώσεις
Σύμφωνα με το «Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 12» (βλ.ο.) οι αναβαλλόμενες φορολογικές υποχρεώσεις είναι τα ποσά των φόρων εισοδήματος που θα καταβληθούν σε μελλοντικές περιόδους, που αφορούν σε φορολογητέες προσωρινές διαφορές. Όσο μεγαλύτερες είναι αυτές οι υποχρεώσεις τόσο διογκώνονται οι συνολικές υποχρεώσεις των επιχειρήσεων κατασκευής μεγάλων τεχνικών έργων και ακινήτων, επηρεάζοντας αρνητικά την πιστοληπτική ικανότητά τους. Για το λόγο αυτό οι τεχνικές εταιρείες συμπράττουν στη δημιουργία κοινοπραξιών, προκειμένου αφενός μεν να επιμερίσουν τους αναλαμβανόμενους τεχνικούς και κατασκευαστικούς κινδύνους, αφετέρου δε εξασφαλίζουν ευκολότερα μεγάλους όγκους κεφαλαίων που εγκυμονούν ιδιαίτερα αυξημένους τραπεζικούς κινδύνους.
Αναγραφή υπεραξίας ακινήτων
Εάν κατά την ετήσια αποτίμηση κάθε ακινήτου "εταιρείας επενδύσεων σε ακίνητα" (βλ. όρο) , στο τέλος μιας εταιρικής χρήσης, διαπιστωθεί ανατίμηση της αξίας του σε σχέση με την αξία κτήσης του, η εταιρεία αναγράφει σε ξεχωριστό λογαριασμό την υπεραξία που διαπιστώνεται από την αποτίμηση. Βεβαίως μια τέτοια πρακτική ενέχει τον κίνδυνο υπερτίμησης της υπεραξίας, προκειμένου να βελτιωθεί η πιστοληπτική ικανότητα της εταιρείας, αλλά και υπερεκτίμησης της εσωτερικής αξίας των μετοχών της, που μπορεί να προκαλέσει αύξηση της χρηματιστηριακής αξίας της εταιρείας.
Ανάδοχος έργου
Η εταιρεία (ή κοινοπραξία εταιρειών) που έχει αναλάβει την ευθύνη για την υλοποίηση ενός κατασκευαστικού έργου. Η ανάδειξη μιας εταιρείας ως αναδόχου σε ένα έργο συνεπάγεται μια σειρά από υποχρεώσεις που απορρέουν με βάση τη συναφθείσα σύμβαση, η υλοποίηση της οποίας συνεπάγεται κινδύνους για την ανάδοχο εταιρεία αλλά αποτελεί και τη βάση για την πραγματοποίηση καθαρών κερδών. Οι διαγωνισμοί που γίνονται με το σύστημα της υποβολής των χαμηλότερων προσφορών για την ανάληψη τεχνικών έργων εγκυμονούν κινδύνους για τους επενδυτές, εφ΄όσον η ετιαρεία στην οποία έχουν επενδύσει γίνεται ανάδοχος σειράς έργων πολύη μεγάλου ύψους, τα οποία ενδέχεται να της προκαλέσουν ζημιές λόλγω απρόβλεπτων τεχνικών προβλημάτων ή δυσμενούς εξέλιξης των επιτοκίων δανεισμού..
Αναδρομική καταβολή μισθωμάτων
Τα μισθώματα που καταβάλλει ο μισθωτής και τα οποία αφορούν σε προηγούμενες χρήσεις. Η αναδρομική καταβολή των μισθωμάτων μπορεί να γίνει και μετά από δικαστική απόφαση, οπότε από φορολογική άποψη η σχετική δαπάνη θα εκπέσει από την τρέχουσα χρήση και όχι από προηγούμενες χρήσεις
Ανάθεση εκτίμησης
Η εντολή που δίνεται στον "εξωτερικό εκτιμητή" να προχωρήσει σε εργασίες εκτίμησης της αξίας ενός ακινήτου, μιας επιχείρησης ακινήτων κλπ
Αναθέτουσα δημόσια αρχή
Ο δημόσιος φορέας που προκηρύσσει διαγωνισμό για την επιλογή ιδιωτικού φορέα ο οποίος θα υλοποιήσει για λογαριασμό του πρώτου έργα ανάπτυξης υποδομών, ανακαίνισης κτιριακών εγκαταστάσεων κλπ που ανήκουν στο δημόσιο φορέα. Σε περιπτώσεις που συνάπτεται «σύμβαση σύμπραξης εκτέλεσης έργων» ή « σύμβαση σύμπραξης για παροχή υπηρεσιών» (βλ.όρους) ο ιδιωτικός φορέας αναλαμβάνει όλους τους κινδύνους και με πλήρη χρηματοδότηση από δικούς του ή ξένους πόρους να εκτελέσει έργα για λογαριασμό δημόσιου φορέα έναντι ανταλλάγματος. (βλ. και «Συμπράξεις Δημόσιου και Ιδιωτικού Τομέα»)
Ανακαίνιση κτιρίου
Οι εργασίες που γίνονται σε κτίριο με σκοπό να γίνει εκ νέου καινούργιο, πολύ πιθανόν και με μεταρρυθμίσεις των υπαρχόντων χώρων ή και με προσθήκη νέων χώρων. Στόχος των εργασιών ανακαίνισης είναι η ουσιαστική βελτίωση της αξίας κτιριακής εγκατάστασης, ενδεχόμενα και με αλλαγή της χρήσης της, ώστε οι συνολικές αποδόσεις εκμετάλλευσης να είναι σημαντικά υψηλότερες. Οι εργασίες ανακαίνισης παρατείνουν τη διάρκεια ζωής ενός κτιρίου, ενώ η βελτίωση της λειτουργικότητας και εμφάνισής του αυξάνουν την αγοραία αξία του. Συντονισμένες κινήσεις με σκοπό την ανακαίνιση σειράς κτιρίων στο ίδιο ή σε γειτονικά οικοδομικά τετράγωνα συνεπάγονται βελτίωση ολόκληρου του περιβάλλοντος χώρου δημιουργώντας "εσωτερικές οικονομίες κλίμακας" καθώς και "εξωτερικές οικονομίες κλίμακας" (βλ. λέξεις), με αποτέλεσμα την αισθητή άνοδο όλων των αγοραίων τιμών των ακινήτων της περιοχής στην οποία πραγματοποιείται μεγάλος αριθμός ανακαινίσεων.
Ανάκληση κτηματικής ομολογίας
Η διαδικασία απόσυρσης από την αγορά εκδοθεισών ομολογιών και αποπληρωμή της αξίας τους με βάση την ονομαστική τιμή της κάθε ομολογίας ύστερα από την άσκηση του νόμιμου δικαιώματος του "εκδότη κηματικών ομολογιών" για "ανάκληση" ή "call" των ομολογιών για αποπληρωμή πριν από την καθορισμένη ημερομηνία λήξης; της διάρκειας ζωής των ομολογιών. Οι όροι άσκησης του δικαιώματος της "ανάκλησης" είναι δημόσια γνωστοί κατά τη διαδικασία "έκδοσης κτηματικών ομολογιών" και συνιστούν μόνιμο κίνδυνο για τους επενδυτές, καθώς μπορεί οι χρηματιστηριακές τιμής κτήσης των τίτλων που ανακαλούνται να είναι μεγαλύτερες από τις ονομαστικές τιμές που φέρουν και με βάση τις οποίες θα εξοφληθεί το χρέος. Ο εκδότης οφείλει δημόσια να κάνει γνωστή την άσκηση του δικαιώματος "call", παρέχοντας όλες εκείνες τις πληροφορίες που θα επιτρέψουν στους κατόχους των τίτλων να τους προσκομίσουν και να αποπληρωθούν με βάση την ονομαστική τιμή τους ή σε μια τιμή υψηλότερη αυτής. άλλες ομολογίες δύνανται να ανακληθούν μόνο μία ή ορισμένες εκ των προτέρων καθορισμένες ημερομηνίες ή σε οποιαδήποτε ημερομηνία κρίνει ο εκδότης ως προσφορότερη (Βλ. και: "call risk", "ανακλήσιμη κτηματική ομολογία","collable mortgage bond", "call option", "call premium")
Αναλογία κατασκευαστικής σε ολικές εργασίες
Η αξία των έργων που έχει εκτελέσει μια κατασκευαστική εταιρεία σε μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο και τα οποία καλύπτουν ένα ποσοστό, σε % ή κατ΄αξία (π.χ. σε χιλ. ευρώ), των "ολικών εργασιών" (βλ.λ.) που έχουν εκτελεσθεί στο ίδιο διάστημα από μια κονοπραξία στην οποία συμμετέχει η κατασκευαστική. Η σχετική συμμετοχή βασίζεται στις δυνατότητες που έχει μια κατασκευαστική να εκτελέσει συγκεκριμένα εξειδικευμένα έργα, στην κεφαλαιακή της επάρκεια κλπ (Βλ. "συνολική αξία έργου", "ολικές εργασίες", "εκτελεσθείσες εργασίες σε αναληφθέν έργο"")
Αναμενόμενη απόδοση επένδυσης
- Η προσδοκία που έχει μια επιχείρηση ακινήτων για τις αποδόσεις που θα εξασφαλίσει από τις επενδύσεις που θέλει να πραγματοποιήσει και οι οποίες συνεπάγοντας επενδυτικούς κινδύνους.
- Η εκτίμηση που κάνει ο επενδυτής για την ποσοστιαία αύξηση του κεφαλαίου που θα επενδύσει σε μετοχές εταιρειών real estate κλπ σε ετήσια βάση με την αναμενόμενη απόδοση επένδυσης να υπολογίζεται με βάση τη σχέση αναμενόμενα κέρδη προς επενδυόμενο κεφάλαιο επί 100
Ανταλλαγή ακινήτων
Η απόκτηση ενός ακινήτου από τρίτο που μεταβιβάζει πλήρως τα ιδιοκτησιακά δικαιώματά του σ΄αυτό, ο οποίος εξασφαλίζει σε αντάλλαγμα από τον πρώτο ένα άλλο ακίνητο ίσης ή διαφορετικής "εύλογης αξίας" (βλ.ο) με τον συμβαλόμενο που αποκτά ακίνητο μικρότερης εύλογης αξίας να εισσφαλίζει ένα επιπλέον ποσό ("μετρητά" ή/ και "ταμιακά διαθέσιμα" βλ. όρους) ίσο με τη διαφορά των αξιών των δύο ανταλλαγέντων ακινήτων (Βλ. "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 16"). Παραδείγματα ανταλλαγών όμοιων περιουσιακών στοιχείων είναι οικόπεδα ίσης αξίας ή (και) επιφάνειας, ξενοδοχείων κλπ
Αναπόσβεστη αξία
Η αξία μιας επένδυσης σε πάγια στοιχεία, που έχει προκύψει από την αξία κτήσης αυτής της επένδυσης μείον τις συσσωρευμένες αποσβέσεις. Επειδή η αναπόσβεστη αξία βασίζεται στη λογιστική αξία κτήσης μιας επένδυσης (π.χ. ένα κτίριο που αποκτήθηκε μετά από αγορά) μπορεί αυτή η αξία να είναι υψηλότερη ή χαμηλότερη από την "αγοραία αξία" της ίδιας επένδυσης. Λόγω αυτής της ιδιαιτερότητας - που μπορεί να δημιουργεί "αφανείς αξίες από ακίνητα" (βλ. όρο) οι φορολογικές αρχές δύνανται να επιβάλλουν αναπροσαρμογή της αναπόσβεστης αξίας των ακινήτων για να δημιουργηθούν υπεραξίες που θα περάσουν στο λογαριασμό του παθητικού "διαφορές από αναπροσαρμογή αξίας περιουσιακών στοιχείων" (βλ. όρο)
Αναπόσβεστη αξία ακινήτου
Η αξία του ακινήτου όπως αυτή διαμορφώνεται λογιστικά αφού αφαιρεθεί από την αξία κτήσης ακινήτου η ετήσια απόσβεση (βλ. "απόσβεση αξίας ακινήτου"). Ιδιαίτερα υπογραμμίζεται ότι η αναπόσβεστη αξία ακινήτου μπορεί να είναι υποπολλαπλάσια της "αγοραίας αξίας ακινήτου" (βλ.λ.), με αποτέλεσμα ένα ακίνηταο να εμφανίζεται υποτιμημένο έναντι της πραγματικής αξίας του. (βλ. απόσβεση αξίας ακινήτου", "συντελεστής αποσβέσεων ακινήτων")
Αναπτυσσόμενη εμπορική αγορά
Η "εμπορική αγορά" στην οποία παρουσιάζεται γρήγορη αύξηση του αριθμού των πελατών εμπορικών καταστημάτων, τα οποία αυξάνουν σε αριθμό και πετυχαίνουν ολοένα και υψηλότερους τζίρους ανά κατάστημα. Πιθανοί λόγοι για τους οποίους μια εμπορική χαρακτηρίζεται ως αναπτυσσόμενη είναι: 1)Γρήγορη αύξηση των εισοδημάτων. 2) Ελκυστικότητα εμπόρων για ενοικίαση ακινήτων σε "νέες εμπορικές περιοχές" (βλ.λ.) τα οποία προσφέρονται για μακροχρόνιες μισθώσεις με πολύ χαμηλό κόστος ως προς τις τρέχουσες και, κυρίως, ως προς τις μελλοντικές αποδόσεις των εμπορικών καταστημάτων. (βλ. και "κορεσμένη εμπορική αγορά") 3) Έχουν πραγματοποιηθεί σημαντικές πολεοδομικές παρεμβάσεις, αναπλάσεις κλπ που καθιστούν ευχερέστερη τη μετάβαση των καταναλωτών σε μια αναπτυσσόμενη εμπορική αγορά. 4) Υπάρχει μεγάλος αριθμός εμπορικών καταστημάτων που επιτρέπει πιο εύκολες τις συγκρίσεις τιμών, συνδυασμό αγορών διαφορετιών εμπορευμάτων κλπ.
Ανεκτέλεστο υπόλοιπο έργων
Από το σύνολο των έργων που έχει αναλάβει να υλοποιήσει ένας ανάδοχος το απομένον υπόλοιπο που δεν έχει εκτελεσθεί ακόμη. Το ότι μια τεχνική εταιρεία έχει ένα πολύ μεγάλο ανεκτέλεστο έργο σημαίνει κατ΄αρχήν ότι ο κύκλος εργασιών της εταιρείας θα αυξηθεί σημαντικά όταν ολοκληρώσει το ανεκτέλεστο υπόλοιπο. Εντούτοις, εάν η εταιρεία έχει πάρει σειρά έργων με πολύ μεγάλες εκπτώσεις και το κόστος κατασκευής τους ξεπερνάει τα έσοδα που θα εισπράξει με βάση τις συμβατικές υποχρεώσεις, τότε η εταιρεία κινδυνεύει όχι μόνο να βρεθεί με συσσωρευόμενες ζημιές αλλά και με πλήρη αδυναμία να τελειώσει τα ανεκτέλεστα έργα. Επίσης, όσο μεγαλύτερο είναι το ανεκτέλεστο υπόλοιπο έργων τόσο αυξάνονται οι κίνδυνοι μεταβολής όχι μόνο των κοστολογικών δεδομένων αλλά και οι οφειλές από δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο
Αναπροσαρμογές αξίας ακινήτων
Οι μεταβολές της αξίας ενός ακινήτου λόγω επελθουσών μεταβολών στις αγοραίες τιμές παρόμοιων ακινήτων ώστε η εύλογη αξία του ακινήτου να συμπίπτει με την αγοραία αξία του. Σύμφωνα με το ΔΛΠ 16.32 η συχνότητα των αναπροσαρμογών εξαρτάται από τις διακυμάνσεις της εύλογης αξίας των ενσώματων παγίων που υπόκεινται σε αναπροσαρμογή. Όταν η εύλογη αξία ενός περιουσιακού στοιχείου που έχει αναπροσαρμοστεί διαφέρει ουσιωδώς από τη λογιστική αξία του, είναι αναγκαία μια περαιτέρω αναπροσαρμογή.
Ανταλλάξιμα κτήματα
Κτήματα που ανήκουν σε ένα ιδιώτη, στο Δημόσιο κλπ και τα οποία μπορούν να ανταλλαγούν με άλλα κτήματα ή άλλες επενδυτικές αξίες σε όφελος και των δύο πλευρών που θα καταλήξουν σε μια αμοιβαία συμφωνία ανταλλαγής.
Αντικειμενική αξία ακινήτου
Η αξία την οποία έχει ένα ακίνητο σε μια συγκεκριμένη χρονική στιγμή όπως αυτή υπολογίζεται από τις φορολογικές αρχές μιας χώρας. Η αντικειμενική αξία μπορεί να αποτελεί τη βάση για την επιβολή διαφόρων φορολογιών, σε τακτική έκταση βάση, οι οποίες όσο μεγαλύτερες είναι τόσο περισσότερο καθιστούν ασύμφορες τις επενδύσεις σε ακίνητα. Η αναπροσαρμογή προς τα πάνω της αντικειμενικής αξίας ενός ακινήτου ενδέχεται να οδηγεί σε υπερφορολόγηση του ακινήτου. Πάντως πολύ μεγάλη σημασία έχει η διαφορά μεταξύ της αγοραίας αξίας του ακινήτου - όπως αυτή διαμορφώνεται μέσα από τις δυνάμεις της αγοράς - και της αντικειμενικής αξίας του ίδιου ακινήτου: όσο μεγαλύτερη είναι η αγοραία αξία έναντι της αντικειμενικής αξίας τόσο μεγαλύτερη είναι η "υπεραξία" που έχει ένα ακίνητο, δημιουργώντας ευκαιρίες για μεταβιβάσεις ακινήτων με βάση τις αντικειμενικές αξίες, οπότε είναι είναι χαμηλός ο φόρος για μεταβίβαση ακινήτου.
Αναστροφή υποτίμησης αποθεμάτων ακινήτων
Βλέπε: "υποτίμηση αποθεμάτων ακινήτων", "ανατίμηση αποθεμάτων ακινήτων", "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 2"
Ανώτατο Πολεοδομικό και Αρχιτεκτονικό Συμβούλιο
Θεσμοθετημένο γνωμοδοτικό όργανο με αρμοδιότητα να γνωμοδοτεί και να εισηγείται στον Υπουργό Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων ‘Εργων για θέματα που έχουν σχέση με τον αρχιτεκτονικό και πολεοδομικό σχεδιασμό αυτεπαγγέλτως ή ύστερα από σχετικό ερώτημα του υπουργού. Επίσης γνωμοδοτεί για θέματα σχετικά με τις επιδράσεις / επιπτώσεις από την κατασκευή κάθε είδους τεχνικών έργων σε ευαίσθητες περιβαλλοντικά ή πολιτισμικά περιοχές και οικισμούς της χώρας κλπ
Ανατίμηση αποθεμάτων ακινήτων
Η αύξηση της "καθαρής ρευστοποιήσιμης αξίας ακινήτων" (βλ. σχετικά) ως προς τη λογιστική αξία τους. Η ανατίμηση των αποθεμάτων αποτελεί έσοδο που θα πρέπει να συμψηφίζεται με προηγούμενη "υποτίμηση αποθεμάτων ακινήτων" (βλ. όρο). Σύμφωνα με το "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 2" (βλ. όρο), το ποσό κάθε αναστροφής της υποτίμησης των αποθεμάτων, που προκύπτει από μια αύξηση της καθαρής ρευστοποιήσιμης αξίας, πρέπει να καταχωρείται σε μείωση του ποσού της υποτίμησης των αποθεμάτων που βάρυνε τα έξοδα, κατά τη περίοδο στην οποία συνέβη η αναστροφή
Ανατίμηση αξίας ξενοδοχειακών ακινήτων
Η αναπροσαρμογή της αξίας των ακινήτων που χρησιμοποιούνται από "ξενοδοχειακή μονάδα" (βλ.λ.) και η οποία είναι ίση με τη διαφορά μεταξύ της τελευταίας αποτίμησης των αναπόσβεστων κτιριακών εγκαταστάσεων, όπως αυτή εμφανίζεται στον τελευταίο ισολογισμό, και της πραγματοποιηθείσης αύξησης, για να μεταβληθεί η συνολική αξία του πάγιου ενεργητικού και, κατ΄ αντιστοιχία, των ιδίων κεφαλαίων. Παράλληλα, όμως, η ανάπτυξη νέων ξενοδοχειακών μονάδων σε αστικές ή τουριστικές περιοχές συμβάλλει στην επιτάχυνση της ανόδου των τιμών των ακινήτων στις γύρω περιοχές, με αποτέλεσμα η γενική ανατίμηση να συμβάλλει στη δημιουργία "αφανών αξιών" από τα ίδια τα ακίνητα των ξενοδοχειακών μονάδων. Οι "αφανείς αξίες" των ξενοδοχειακών μονάδων μπορεί να είναι ιδιαίτερα μεγάλες, με αποτέλεσμα η καθαρή θέση τους να να είναι κατά πολύ κατώτερη της πραγματικής αξίας τους. Έτσι, αναπροσαρμογές των αναπόσβεστων κτιριακών εγκαταστάσεων με βάση τις τρέχουσες αξίες συμβάλλουν στη σημαντική διεύρυνση των ιδίων κεφαλαίων, σε όφελος των μετόχων και με θετικά αποτελέσματα για την πιστοληπτική ικανότητά τους.
Αξία
Οικονομική έννοια που αναφέρεται στην "τιμή" (βλ.ο) που πιθανόν να συμφωνήσουν οι αγοραστές με τους πωλητές για την απόκτηση ενός αγαθού ή για την παροχή μιας υπηρεσίας. Η αξία δεν είναι ένα γεγονός αλλά περισσότερο μία εκτίμηση για την τιμή που (πιθανόν) να συμφωνήσουν οι αγοραστές με τους πωλητές σε μια συγκεκριμένη ημερομηνία. Στην ουσία η αξία (πχ ενός ακινήτου) είναι η εκτίμηση που έχουν οι άνθρωποι μιας συγκεκριμένης αγοράς για τα μελλοντικά οικονομικά οφέλη που μπορεί να προκύψουν για τον ιδιοκτήτη ενός συγκεκριμένου αγαθού. Τα "Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα" (βλ.ο) χρησιμοποιούνται για να βρεθεί η αξία διαφόρων ακινήτων σε μια συγκεκριμένη ημερομηνία κατά την οποία γίνεται η εκτίμηση. Η αξία που προκύπτει για ένα ιδιόκτητο ακίνητο είναι η τιμή την οποία θα μπορούσε να καταβάλλει ένας υποψήφιος αγοραστής προκειμένου να έχει οικονομικά οφέλη για μεγάλο χρονικό διάστημα στο μέλλον
Ανισόπεδοι κόμβοι
Διασταυρώσεις μεγάλων δρόμων οι οποίοι δεν βρίσκονται στο αυτό επίπεδο και διευκολύνουν την ταχεία μετακίνηση των αυτοκινήτων μεταξύ διαφορετικών δρόμων, πετυχαίνοντας εξοικόμηση χρόνου, κασυσίμων κλπ. Οι κατασκευές ανισόπεδων κόμβων υλοποιούνται από τεχνικές εταιρείες, οι οποίες έχουν τις κατάλληλες εμπειρίες, ενώ το κόστος κατασκευής καλύπτεται κατά κανόνα από δημόσιους πόρους (βλ. και "συγκοινωνιακοί κόμβοι").
Αξία αγοράς ακινήτων
Η αξία που έχουν κατά μέσον όρο τα ακίνητα – που έχουν ίδια χαρακτηριστικά (επιφάνεια, έτος κατασκευής κλπ) – μιας συγκεκριμένης αγοράς, η οποία είτε καλύπτει μια σαφώς καθορισμένη γεωγραφική ενότητα (π.χ. αγορά ακινήτων Ελλάδας) είτε αποκλειστικά και μόνο ακίνητα μιας συγκεκριμένης χρήσης (π.χ. μόνο κατοικίες) που βρίσκονται σεμια σαφώς καθορισμένη περιοχή. Η συνολική αξία της αγοράς ακινήτων υπολογίζεται με βάση το συνολικό αριθμό των ακινήτων που καλύπτει η συγκεκριμένη αγορά ανεξάρτητα από το εάν αυτά διατίθενται άμεσα προς πώληση ή όχι. Επειδή για το κάθε ακίνητο ξεχωριστά είναι αδύνατο να υπάρχει μια ακριβής αγοραία αξία - αφού ελάχιστο ποσοστό των ακινήτων προσφέρονται προς πώληση σε μια σύντομη χρονική περίοδο - υπολογίζεται συνήθως μια μέση τιμή για ακίνητα που παρουσιάζουν ομοιογενή χαρακτηριστικά, λαμβάνοντας υπ΄όψη την παλαιότητα και τις εργασίες συντήρησης και ανακαίνισης που έχουν γίνει. Στη συνέχεια υπολογίζεται το άθροισμα της αξίας της κάθε κατηγορίας ακινήτων (ακίνητα για εμπορική χρήση, κατοικίες, βιομηχανικές εγκαταστάσεις κλπ) για να βρεθεί κατ΄ εκτίμηση η αξία συνολική αξία της αγοράς ακινήτων.
Ανατοκισμός
Ο τόκος που προστίθεται στο αρχικό κεφάλαιο με αποτέλεσμα το νέο κεφάλαιο που δημιουργήθηκε να αποτελέσει αντικείμενο νέου ανατοκισμού και να αποφέρει νέα έσοδα στην επιχείρηση. Σε περιόδους οικοδομικής ύφεσης είναι ίσως καλή λύση η στροφή στην αύξηση των εσόδων από τόκους προερχομένων από εκμισθώσεις, πωλήσεις ακινήτων κλπ και το πάγωμα νέων επενδύσεων σε ακίνητα
Αναχρηματοδότηση
Η αποπληρωμή υφιστάμενου δανείου με νέο δάνειο ανεξαρτήτως της μορφή που έχει αυτό (έκδοση ομολογιών, συνήθης δανειακή σύμβαση, κοινοπρακτικκό δάνειο). Για τις οικοδομικές εταιρείες η αναχρηματοδότηση μπορεί να οφείλεται σε πάρα πολλούς παράγοντες, όπως: συνέχιση οικοδομικής δραστηριότητας μέσω νέων δανειακών κεφαλαίων, σύναψη νέου δανείου με χαμηλότερο επιτόκιο έναντι του επιτοκίου του παλαιότερου δανείου κλπ. Ωστόσο, η προεξόφληση του παλαιού δανείου συνεπάγεται συνήθως την επιβολή ποινής στο δανειολήπτη το ύψος της οποίας αποτελεί ποσοστό του εξοφλούμενου δανείου (πχ τόκοι ενός εξαμήνου επί του ανεξόφλητου υπολοίπου του παλαιού δανείου
Ανεγειρόμενη οικοδομή
Η οικοδομή που βρίσκεται σε φάση κατασκευής και δεν είναι έτοιμη για πώληση. Οι ανεγειρόμενες οικοδομές που προορίζονται για πώληση από οικοδομικές εταιρείες περιλαμβάνονται στα αποθέματα. Βλέπε "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 2"
Ανισορροπία ζήτησης και προσφοράς
Η διαφορά που σημειώνεται μεταξύ συνολικής ζήτησης και προσφοράς σε μια αγορά ακινήτων η οποία έχει ως αποτέλεσμα τις ταχείς μεταβολές των τιμών των ακινήτων και τη δημιουργία μεγάλων αποθεμάτων ή ελλείψεων σε ακίνητα προς αγορά
Ανόργανα έσοδα από ακίνητα
Έσοδα τα οποία πραγματοποιεί μια επιχείρηση από ακίνητα τα οποία κατέχει αλλά τα οποία δεν αποτελούν κύριο αντικείμενο της δραστηριότητάς της. Ενδεχόμενα ευκαιριακά μια επιχείρηση να αγοράζει και να πουλάει μετά από καιρό ένα κτίριο, χωρίς αυτή η δραστηριότητα να χαρακτηρίζεται ως λειτουργική
Αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού αξίας ακινήτων
Ο προσδιορισμός της ελάχιστης μέσης αξίας των ακινήτων μιας περιοχής ο οποίος βασίζεται σε σειρά στατιστικών στοιχείων για τις τιμές των ακινήτων ταξινομημένων ανάλογα με τη χρήση τους, επιτρέποντας τον γρήγορο υπολογισμό της αξίας ενός ακινήτου που βρίσκεται στην ίδια περιοχή, λαμβάνοντας υπ΄όψη διάφορους συντελεστές που αυξομειώνουν την αξία του ακινήτου (πχ παλαιότητα, θέση σε εμπορικό δρόμο κλπ). Βλ. επίσης και: "Διαφορά προκαθορισμένης φορολογικής και αγοραίας αξίας ακινήτου", "προκαθορισμένη φορολογική αξία ακινήτου", "συντελεστές αυξομείωσης τιμών εκκίνησης ακινήτων","προσδιορισμός αγοραίας αξίας ακινήτου", "τιμές εκκίνησης ανά ζώνες", "τιμές εκκίνησης ανά οικοδομικό τετράγωνο", "φορολογητέα αξία ακινήτων", "συντελεστές αυξομείωσης αξίας ακινήτων", "συντελεστές αυξομείωσης τιμών εκκίνησης ακινήτων"
Αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού ελάχιστου κόστους κατασκευής οικοδομών
Φορολογική μέθοδος που συνίσταται στη χρησιμοποίηση στατιστικών σειρών για το κόστος κατασκευής ομοειδών οικοδομών σε μια περιοχή, με αποτέλεσμα να προκύπτει με πού μεγάλο βαθμό προσέγγισης το μέσο κόστος κατασκευής μιας οικοδομής. Το σύστημα αυτό πιθανόν να διευκούνει τις φορολογικές να υπολογίζουν το μέσο κόστος κατασκευής πωλούμενων οικοδομών και να υπολογίζουν τα πραγματικά φορολογητέα κέρδη των οικοδομικών εταιρειών. Με το Ν. 2238/1994 άρθρο 35 καθιερώθηκε ένα αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού του ελάχιστου κόστους κατασκευής των οικοδομών και των ελάχιστων ποσοστών συμμετοχής των επί μέρους εργασιών, στο συνολικό κόστος κατασκευής οικοδομών
Ανώνυμη Εταιρεία Διαχείρισης Αμοιβαίων Κεφαλαίων
Η εταιρεία η οποία έχει λάβει άδεια λειτουργίας στην Ελλάδα για τη διαχείριση αμοιβαίων κεφαλαίων, ανάμεσα στα οποία μπορεί να είναι και αμοιβαία κεφάλαια που έχουν επενδυθεί σε διάφορες εταιρείες ανάπτυξης, εκμετάλλευσης κλπ ακίνητης περιουσίας
Ανώνυμη κτηματική ομολογία
Η "κτηματική ομολογία" (βλ.ο.) η οποία αποτελεί αντικείμενο επενδύσεων και αγοραπωλησιών χωρίς να υποχρεούται ο εκάστοτε κάτοχός της να δημοσιοποιεί τα στοιχεία του
Ανώνυμη ομολογία
Η ομολογία που ανήκει στον κομιστή του τίτλου και η κατοχή του δημιουργεί δικαιώματα στις καταβολές των τόκων και του αρχικού κεφαλαίου έναντι του εκδότη των ανωνύμων ομολογιών. ΟΙ ανώνυμες κτηματικές ομολογίες αποτελούν χρεόγραφα που ανήκουν στον φέροντα (κάτοχο) ο οποίος εξασφαλίζει έσοδα (τόκους) από την τράπεζα ή επιχείρηση που τις εξέδωσε ενώ ως εγγύηση υπάρχουν υποθηκευμένα ακίνητα
Αξία αδιάθετων κτιρίων
Τα κτίρια που είναι έτοιμα προς πώληση ή προς εκμίσθωση. Περιλαμβάνονται στα "αποθέματα" (βλ. όρο) όταν αυτά ανήκουν σε οικοδομικές εταιρείες και στο "πάγιο ενεργητικό" για τις εταιρείες εκμετάλλευσης ακινήτων. Βλ.: "αποθέματα ακινήτων", "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 2" (αφορά αποθέματα), "Διεθνές Λογιστκό Πρότυπο 40" (για αποτιμήσεις ακινήτων που αποφέρουν εισόδημα από εκμίσθωσή τους), "κυκλοφορούν ενεργητικό", "αγορασθέντα ακίνητα προς πώληση", "ακίνητα υπό ανέγερση", "οικόπεδα για ανέγερση οικοδομών"
Αξία ακινήτου
Η αξία την οποία έχει ένα ακίνητο σε μια συγκεκριμένη χρονική στιγμή και η οποία υπολογίζεται με διάφορους τρόπους, όπως μέσω συμβολαίων αγοραπωλησίας, αντικειμενικών κριτηρίων, τιμής κτήσης από εταιρεία σύμφωνα με τα λογιστικά βιβλία της, μέσω διαφόρων αποτιμήσεων, σύγκρισης τιμών παρεμφερών ακινήτων που έχουν ίδια χαρακτηριστικά με το ακίνητο κλπ. Η αξία του ακινήτου μεταβάλλεται ανάλογα με την ζήτηση που εκδηλώνεται γι΄αυτό το ίδιο ή για άλλα παρεμφερή προς αυτό ακίνητα. Σε γενικές γραμμές η αξία ενός ακινήτου προσδιορίζεται με βάση της αξία της γης που χρησιμοποιήθηκε για να αναπτυχθεί το ακίνητο και το σύνολο όλων των άλλων δαπανών που απαιτήθηκαν για να κατασκευασθεί ένα ακίνητο, με τη συνολική δαπάνη να προσαυξάνεται με μια υπεραξία που αποτελεί ανταμοιβή του επιχειρηματία για την ανάληψη του έργου ανάπτυξης, συντήρησης και αξιοποίησης του ακινήτου.
Αξία αναγκαστικής πώλησης
Η αξία ενός ακινήτου όπως αυτή διαμορφώνεται από τη μέσα σε πολύ σύντομο χρονικό διάστημα πώλησή του, προφανώς επειδή η επιχείρηση προβλήματα, χαμηλή ρευστότητας κλπ. Η αξία αναγκαστικής πώλησης ακινήτου (βλ. και "forced value sale") αποτελεί μέθοδο εκτίμησης ακινήτων που προβλέπεται από το "Διεθνές Εκτιμητικό Πρότυπο 2" (βλ.ο) και για ακίνητα για τα οποία δεν μπορεί να βρεθεί η "αγοραία αξία"
Αξία από συγχώνευση συμφερόντων
Όρος των "Διεθνών Εκτιμητικών Προτύπων" και της "International Valuation Guidance Note" (βλ. σχετικά) για την αξία που προκύπτει από τη συγχώνευση δύο ή περισσοτέρων διαφορετικών ακινήτων με αποτέλεσμα η νέα συνολική αξία που προκύπτει να είναι μεγαλύτερη από τις επιμέρους αξίες των ακινήτων πριν από την πραγματοποιηθείσα συγχώνευση
Αξία γης
Το ποσό που μπορεί να ζητηθεί, προσφερθεί ή καταβληθεί για να αγορασθεί ένα συγκεκριμένη κομμάτι γης. Το ποσό αυτό εξαρτάται από τη χρησιμότητα που έχει το μια επιφάνεια ιδιόκτητης γης και την "παραγωγικότητα γης" (βλ.ο) σε περίπτωση που αποτελεί αντικείμενο διαπραγμάτευσης αυτή η έκταση με σκοπό την αγροτική αξιοποίησή της
Αξία εκκαθάρισης
Σύμφωνα με το "Διεθνές Εκτιμητικό Πρότυπο 2" (βλ.ο), το ποσό το οποίο υπολογίζεται να προκύψει από την εκκαθάριση μιας επιχείρησης, από την αναγκαστική και μέσα σε πιεστικές προθεσμίες πώληση των ακινήτων κλπ, καθιστώντας αδύνατη την εύρεση της "αγοραίας αξίας" (βλ.ο) των ακινήτων κλπ της επιχείρησης, ιδίως όταν αυτά είναι ειδικής κατασκευής, βρίσκονται δύσκολα συγκρίσιμα στοιχεία κλπ . Βλ. και "αξία εκκαθάρισης"
Αξία επαγγελματικού ακινήτου
Η αξία υπολογίζεται με τη χρησιμοποίηση μιας σειράς από συντελεστές οι οποίοι προσδιορίζουν την αξία που έχει αυτό σε μια συγκεκριμένη ημερομηνία. Βασικί συντελεστές που χρησιμοποιούνται για τον υπολογισμό της αξίας ενός επαγγελματικού ακινήτου είναι: 1) Πρόσοψης, 2) Ορόφου, 3) Επιφάνειας, 4) Παλαιότητας, 5) Με βάση τον τρόπο κατασκευής, 6) Συνιδιοκτησίας κλπ. Για τα επαγγελματικά ακίνητα η αξία τους από τις φολογικές αρχές βασίζεται στο σύστημα αντικιμενικών αξιων, με το οποίο υπολογίζονται οι τιμές των ακινήτων στις διάφορες περιοχές μιας χώρας ή μεταξύ ζωνών. Οι εκτιμητές είναι σε θέση να χρησιμοποιήσουν πιο εξειδικευμένους τρόπους υπολογισμού της αξίας των επαγγελματικών ακινήτων δίνοντας μεγαλύτερη έμφαση στην εμπορικότητα αυτών και στις μεταβολές των αγοραίων τιμών για ομοειδή ακίνητα που έχουν ίδια χαρακτηριστικά (τρόπο κατασκευής, πρόσοψη σε εμπορικό δρόμο κλπ). Ενδεχόμενα ο εκτιμητής να κάνει και προβλέψεις για ενδεχόμενες μεταβολές της εύλογης αξίας ενός επαγγελματικού ακινήτου υπολογίζοντας και πολλούς άλλους πρόσθετους παράγοντες (προσφορά νέων επαγγελματικών καινήτων σην ίδια περιοχή, προβλεπόμενες μεταβολές της ζήτησης ακινήτων για επαγγελματική στέγη στα επόμενα χρόνια κλπ)
Αξία επιχείρησης με βάση το ενεργητικό
Η εκτίμηση της αξίας μιας επιχείρησης με τον υπολογισμό της συνολικής αξίας των διαφόρων στοιχείων του ενεργητικού της μετά την αφαίρεση του συνόλου των υποχρεώσεών της. Το χώρο του real estate καίριας σημασίας θέμα είναι η αποτίμηση της αξίας των ακινήτων που κατέχει η επιχείρηση και των εισοδημάτων που αποφέρουν τόσο κατά την τρέχουσα περίοδο όσο και σε επόμενες χρήσεις
Αξία κτήσης ακινήτου
Το ποσό που κατέβαλε ο ιδιοκτήτης (ένα φυσικό πρόσωπο, μια βιομηχανία κλπ) για να αποκτήσει με αγορά ή με κατασκευή ένα ακίνητο. Επί της αξίας κτήσης ακινήτου πραγματοποιούνται ετησίως αποσβέσεις με αποτέλεσμα η αρχική αξία κτήσης ενός ακινήτου να παραμένει μεν λογιστικά ίδια αλλά η αναπόσβεστη αξία του ακινήτου - λογιστικά πάντα - να μειώνεται. (βλ. "απόσβεση αξίας ακινήτων", "αναπόσβεστη αξία ακινήτου", "συντελεστής αποσβέσεων ακινήτων")
Αξία συμμετοχής κατασκευαστικής σε έργο
Το ποσό που έχει συμφωνηθεί ότι θα εξασφαλίσει μια κατασκευαστική σε ένα έργο, η οποία συμμετέχει σε κοινοπραξία που έχει αναδειχθεί μειοδότης για να υλοποιήσει ολόκληρο το έργο που θα υλοποιηθεί για λογαριασμό του "κυρίου του έργου" (βλ.λ.) Κατασκευαστικές με σημαντικού ύψους κεφάλαια, επενδύσεις σε μηχανήματα, εξειδικευμένο ανρώπινο δυναμικό κλπ δύνανται να εξασφαλίζουν μεγάλα ποσοστά επί της συνολικής αξίας έργων που εκτελούνται από κοινοπραξίες. Οι σωστά οργανωμένες κατασκευαστικές μπορούν να εξασφαλίζουν την εκτέλεση έργων τα οποία έχουν αναλάβει να εκτελέσουν άλλες κατασκευαστικές της ίδιας κοινοπραξίας, επειδή οι τελευταίες βρίσκονται σε πλήρη οικονομική αδυναμία να υλοποιήσουν τα έργα που έχουν αναλάβει. (Βλ. "κοινοπραξία κατασκευαστικών", "ποσοστό συμμετοχής εταιρείας σε έργο")
Αξία χρήσης
Η αξία την οποία έχει ένα ακίνητο εφ΄όσον μπορέσει να χρησιμοποιηθεί κατά συγκεκριμένο τρόπο και για το οποίο δεν είναι δυνατόν να βρεθεί η "αγοραία αξία" (βλ.ο), επειδή δεν υπάρχουν συγκρίσιμες τιμές ομοειδών ακινήτων. Περισσότερα βλ. σε "Διεθνές Εκτιμητικό Πρότυπο 2", καθώς και "Διεθνές Εκτιμητικό Πρότυπο 1". Σύμφωνα με το ΔΛΠ 36 ως αξία χρήσης ορίζεται η παρούσα αξία των εκτιμώμενων μελλοντικών ταμιακών ροών, που αναμένονται να προκύψουν από τη συνεχή χρήση ενός περιουσιακού στοιχείου και από τη διάθεσή του στο τέλος της ωφέλιμης ζωής του.
Αξιολόγηση αίτησης στεγαστικού δανείου
Ο έλεγχος που γίνεται από στελέχη της τράπεζες για να διαπιστωθεί η πιστοληπτική ικανότητα του υποψήφιου δανειολήπτη με την αξιολόγηση και στοιχείων που προέρχονται και από άλλες τράπεζες, προκειμένου να υπάρξει μια ολοκληρωμένη εικόνα σε ότι αφορά στις συναλλαγές του με το τραπεζικό σύστημα. Σε περιπτώσεις που δεν παρέχονται επαρκείς εγγυήσεις μειώνονται οι κίνδυνοι τους οποίους αναλαμβάνει η τράπεζα (αυξημένο επιτόκιο, μεγάλες υποθήκες κλπ) ή απορρίπτεται τελείως η αίτηση χορήγησης δανείου
Αξιοποίηση ακινήτων
Η εκμετάλλευση των δυνατοτήτων που προσφέρει ένα ακίνητο (οικόπεδο, κτίριο) προκειμένου να μεγιστοποιηθεί το οικονομικό όφελος. Ο βαθμός αξιοποίησης δύο ομοειδών ακινήτων που βρίσκονται στην ίδια περιοχή και έχουν κοινά χαρακτηριστικά (έτος κατασκευής, χρήση κλπ) μπορεί να διαφέρει αρκετά με αποτέλεσμα οι αποδόσεις των δύο επενδύσεων να είναι σε βάρος των συμφερόντων του επενδυτή που δεν αξιοποιεί πλήρως τις δυνατότητες ενός κτιρίου. Η πραγματοποίηση επενδύσεων που αναπόφευκτα θα ανεβάσουν την τελική αξία ενός ακινήτου (μετά την αφαίρεση των αποσβέσεων) μπορεί να επιτρέψει τη σημαντική βελτίωση του βαθμού αξιοποίησης του ακινήτου, για να εξασφαλισθούν υψηλότερες κεφαλαιακές αποδόσεις.
Απαιτήσεις
Οι οικονομικές αξιώσεις που έχει μια επιχείρηση έναντι τρίτων και οι οποίες αποτελούν βασικό στοιχείο στο "κυκλοφορούν ενεργητικό" (βλ. όρο. Στον τομέα του real estate είναι οι απαιτήσεις που έχουν οι εταιρείες εκμετάλλευσης ακινήτων από μισθωτές, οι απαιτήσεις οικοδομικών εταιρειών που έχουν διαθέσει διαμερίσματα κλπ σε πελάτες τους οι οποίοι δεν έχουν αποπληρώσει οφειλές τους. Ενδεχόμενα μέσα στις απαιτήσεις να υποκρύπτονται επισφάλειες και η καθαρή θέση μιας επιχείρησης ακινήτων να είναι μικρότερη από αυτήν που εμφανίζεται στον ισολογισμό
Απαλλοτριώσεις
Η άσκηση από το Δημόσιο του δικαιώματος απαλλοτρίωσης της ιδιοκτησίας ακινήτων που ανήκουν σε τρίτους προκειμένου να τα χρησιμοποιήσει για κοινωνικούς σκοπούς. Για την αλλαγή του ιδιοκτησιακού καθεστώτος που περιέρχεται στο Δημόσιο καταβάλλονται αποζημιώσεις στους ιδιοκτήτες με βάση τιμές που υπολογίζονται συνήθως με βάση τις αγοραίες αξίες εκτάσεων γης, ακινήτων κλπ που ισχύουν στην ίδια περιοχή με αυτήν στην οποία πραγματοποιείται η απαλλοτρίωση. Κατά κανόνα η πραγματοποίηση από το Δημόσιο απαλλοτριώσεων ανεβάζει την αξία των γύρω ακινήτων, καθώς εκτελούνται μεγάλα οδοποιητιά έργα, επεκτάσεις πολεοδομικών σχεδίων κλπ δημιουργώντας "εξωτερικές οικονομίες κλίμακας", σε όφελος όλων των ακινήτων της περιοχής.
Αποδόσεις εμπορικών ακινήτων
Τα καθαρά κέρδη που εξασφαλίζει ένα εμπορικό κέντρο από τις ενοικιάσεις των πολλών δεκάδων εμπορικών καταστημάτων, εστιατορίων κλπ που διαθέτει αυτό ως προς τα ίδια κεφάλαια ή ως προς το ενεργητικό του. Στην περίοδο κατασκευής ή κατά τα πρώτα έτη ελιτουργίας ενός εμπορικού κέντρου οι αποδόσεις είναι αρνητικές λόγω του μεγάλου κατασκευαστικού κόστους και των υψηλών τοκοχρεολυσίων που καταβάλλονται με μηδενικά έσοδα από εκμισθώσεις. Σε βάθος χρόνου, όμως, οι αποδόσεις από αρνητικές μετατρέπονται σε θετικές. Γενικότερα επικρατεί η εντύπωση ότι οι αποδόσεις των εμπορικών κέντρων είναι θετικές και προβλέψιμες, καθώς βασίζονται σε μακροχρόνια συμβόλαια εμπορικής μίσθωσης και για το λόγο αυτό οι μετοχές τους είναι ελκυστικές για συντηρητικούς επενδυτές που θέλουν να έχουν ...σίγουρα μερίσματα και εισοδήματα.
Αποδόσεις ενεργητικού εμπορικών κέντρων
Τα καθαρά προ φόρων ή μετά από φόρους κέρδη ως προς το σύνολο ενεργητικού μιας εταιρείας εκμετάλλευσης εμπορικών κέντρων. Αυτονόητο είναι ότι το μεγαλύτερο μέρος του ενεργητικού μιας εταιρείας εκμετάλλευσης εμπορικών κέντρων αποτελεί η αναπόσβεστη αξία του πάγιου ενεργητικού που περιλαμβάνει το αρχικό συνολικό κόστος κατασκευής και τις δαπάνες συντήρησης των εμπορικών κέντρων μείον τις πραγματοποιηθείσες αποσβέσεις. Κατά συνέπεια τόσο μεγαλύτερες θα είναι οι αποδόσεις του συνόλου ενεργητικού μιας εταιρείας εκμετάλλευσης εμπορικών κέντρων όσο πληρέστερη είναι η εκμετάλλευση (ενοικίαση) των πολλών δεκάδων εμπορικών καταστημάτων, εστιατορίων, κινηματογράφων, θεάτρων κλπ που περιλαμβάνονται στα χαρτοφυλάκια των εμπορικών κέντρων.(Βλ. "εμπορικό κέντρο", "κόστος κατασκευής εμπορικών κέντρων", "εταιρείες εκμετάλλευσης εμπορικών κέντρων", "αποδόσεις εμπορικών κέτρων", "αποδόσεις ενεργητικού εμπορικών κέντρων")
Αποδόσεις ιδίων κεφαλαίων εμπορικών κέτρων
Τα καθαρά κέρδη προ φόρων ή μετά από φόρους ως προς τα ίδια κεφάλαια (μετοχικά κεφάλαια συν διάφορα αποθεματικά) που έχει επενδύσει μια εταιρεία εκμετάλλευσης εμπορικών κέντρων. Εάν οι αποδόσεις είναι θετικές τότε η εταιρεία έχει τη δυνατότητα να διανέμει μερίσματα και να πραγματοποιεί αποθεματοποιήσεις κερδών για την περαιτέρω ανάπτυξη της εταιρείας ή για τη μείωση των δανειακών υποχρεώσεών της. (Βλ. "εμπορικό κέντρο", "κόστος κατασκευής εμπορικών κέντρων", "εταιρείες εκμετάλλευσης εμπορικών κέντρων", "αποδόσεις εμπορικών κέντρων", "αποδόσεις ενεργητικού εμπορικών κέντρων")
Απόδοση ακαθαρίστων εισοδημάτων από ακίνητα
Δείκτης που αποκαλύπτει κατά πόσον είναι συμφέρουσα η εκμετάλλευση ενός ακινήτου, κατά κανόνα σε ετήσια βάση. Ο δείκτης, που παρίσταται σε %, προκύπτει από τη σχέση μεταξύ σύνολο ακαθαρίστων εσόδων από ενοίκια και άλλα έσοδα (π.χ. για παροχή υπηρεσιών καθαρισμού) ως προς την αγοραία αξία του ακινήτου
Αποδόση ακινήτου με βάση την αγοραία αξία
Τα έσοδα που αποφέρει σε ετήσια βάση ένα ακίνητο στον ιδιοκτήτη του από την εκμετάλλευσή του ως προς την αγοραία αξία του ίδιου ακίνητου, σε ποσοστό % (βλ. "αγοραία αξία ακινήτου"). Εκείνο που πρέπει να διευκρινισθεί είναι εάν η απόδοση αυτή είναι πριν από ή μετά την επιβολή φορολογίας εισοδήματος, εάν έχουν γίνει οι αποσβέσεις κλπ. (βλ. "καθαρή απόδοση ακινήτου"). Σε περιόδους οικονομικής ύφεσης – που προκαλεί στασιμότητα ή υποχώρηση των αγοραίων αξιών των ακινήτσων – οι αποδόσεις των ακινήτων αυξάνονται, αλλά με την προϋπόθεση ότι παραμένουν μισθωμένα.
Απόδοση ακινήτου με βάση τις αντικειμενικές αξίες
Τα έσοδα που αποφέρει σε ετήσια βάση ένα ακίνητο στον ιδιοκτήτη του από την εκμετάλλευσή του ως προς την αντικειμενική αξία του ίδιου ακίνητου, σε ποσοστό % (βλ. "αγοραία αξία ακινήτου"). Εκείνο που πρέπει να διευκρινισθεί είναι εάν η απόδοση αυτή είναι πριν από ή μετά την επιβολή φορολογίας εισοδήματος, εάν έχουν γίνει οι αποσβέσεις κλπ. (βλ. "καθαρή απόδοση ακινήτου με βάση τις αντικειμενικές αξίες").
Απόδοση από καθαρά ετήσια ενοίκια
Ο δείκτης που αποκαλύπτει κατά πόσον μια ενοικιαζόμενη κατοικία ή άλλο ακίνητο αποδίδει ικανοποιητικά έσοδα από καθαρά ετήσια ενοίκια. Ο δείκτης αυτός προκύπτει από τη σχέση των καθαρών ετήσιων λειτουργικών εσόδων από ενοίκια ως προς την αγοραία αξία του εκμισθωμένου ακινήτου. Ο δείκτης είναι σε % και για το λόγο αυτό μπορεί εύκολα να συγκρίνεται με καθαρές αποδόσεις εντόκων καταθέσεων (τόκοι μείον φόρους ως προς ύψος καταθέσεων), μερισματικές αποδόσεις (μερίσματα ως προς την χρηματιστηριακή αξκία των μετοχών) κλπ. Όσο μεγαλύτερη είναι η σχετική απόδοση τόσο περισσότερο αυξάνει η αγοραία αξία του ενοικιαζόμενου ακινήτου
Απόδοση επαγγελματικής στέγης
Τα έσοδα που αποφέρει ένας χώρος γραφείων κλπ που χρησιμοποιείται ως επαγγελματική στέγη σε ετήσια βάση ως προς την αγοραία αξία του χρησιμοποιούμενου χώρου, σε ποσοστό %. Η απόδοση επαγγελματικής στέγης μπορεί να υπολογίζεται με βάση το χρησιμοποιούμενο τετραγωνικό μέτρο, σε μέσα επίπεδα, ώστε να καθίσταται άμεση εφικτή η σύγκριση της απόδοσης της επαγγελματικής στέγης σε διαφορετικές αγορές.
Απόδοση επένδυσης
Το ποσό που υπολογίζει ένας επενδυτής του τομέα real estate ότι θα ξασφαλίσει σε ετήσια βάση (ή τριμηνιαία κλπ) από τοποθετήσεις μετοχές εταιρειών του κλάδου κλπ, του σχετικού ποσού υπολογιζόμενου σε ποσοστό % του κεφαλαίου που θα τοποθετήσει. Βλ και "ετήσια απόδοση επένδυσης", "απόδοση επένδυσης απαλλαγμένης κινδύνου", σωρευτική συνολική απόδοση επένδυσης", "απομειούμενη επένδυση"
Απόδοση ξενοδοχείου
Τα έσοδα που αποφεέρει στον ιδιοκτήτη ένα ξενοδοχείο με βάση: 1) το βαθμό πληρότητας των δωματίων, 2) τα μέσα ετήσια καθαρά έσοδα που αποδίδει με βάση το σύνολο των απασχολούμενων κεφαλαίων, 3) τα ίδια κεφάλαια (μετοχικό κεφάλαιο συν αποθεματοποιημένα κέρδη) κλπ.
Αποθέματα
Στον τομέα των οικοδομών τα αποθέματα αποτελούνται από "αγορασθέντα ακίνητα προς πώληση", "ακίνητα προς πώληση", "ακίνητα υπό ανέγερση", οικόπεδα για ανέγερση οικοδομών¨" (βλ. σχετικά) κλπ. Βλ. και "αποθέματα ακινήτων"
Με βάση το "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 2" (βλ.ο) όλα τα ακίνητα που κατασκευάζονται και προορίζονται για πώληση θεωρούνται ως αποθέματα, αλλά όταν κατασκευάζονται ή είναι έτοιμα ακίνητα προς ιδιόχρηση αντιμετωπίζονται λογιστικά με βάση το "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 16" (βλ.ο), ενώ στην περίπτωση ακινήτων που αποτελούν επενδύσεις και αποφέρουν εισοδήματα από μισθώματα αντιμετωπίζονται με βάση το "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 40" (βλ.ο)
Αποθεματικά κεφάλαια
Ο λογαριασμός που τηρείται στα "ίδια κεφάλαια" (βλ.ο.) και αποτελείται από ετησίως παρακρατούμενα κέρδη με βασικούς στόχους την ενίσχυση της κεφαλαιακής βάσης των επιχειρήσεων, την αυτοχρηματοδότηση και περιορισμένη εξάρτηση από τις τράπεζες, την πραγματοποίηση νέων μεγάλων επενδύσεων και την αντιμετώπιση εκτάκτων οικονομικών δυσκολιών. Τα συσσωρευόμενα από κέρδη αποθεματικά κεφάλαια δύνανται με αποφάσεις γενικών συνελεύσεων των μετόχων να διανέμονται με "δωρεάν διανομή μετοχών από κεφαλαιοποίηση αποθεματικών" (βλ.ο.). Για τις "οικοδομικές εταιρείες" (βλ.ο.) μεγάλου ύψους αποθεματικά συνεπάγονται μειωμένους κινδύνους σε περιόδους κάμψης της ζήτησης νέων κατοικιών, εμπορικών ακινήτων κλπ. Για τις "εταιρείες εκμετάλλευσης ακινήτων" (βλ.ο.) μεγάλα αποθεματικά επιτρέπουν νέες επενδύσεις για κατασκευές ή αγορές ακινήτων προς εκμετάλλευση με περιορισμένες δανειοδοτήσεις από τις τράπεζες
Απομειούμενη επένδυση
Η επένδυση η οποία μετά από ένα σημείο αρχίζει και αποδίδει ολοένα και λιγότερες αποδόσεις ή και προκαλεί ζημιές στον επενδυτικό φορά. Για παράδειγμα μια επιχείρηση εκμετάλλευσης ακινήτων η οποία πραγματοποιεί συνεχείς επενδύσεις σε ένα τομέα (πχ γραφειακοί χώροι) που εμφανίζεται με την προσφορά να αρχίζει να καλύπτει τη ζήτηση και να να δημιουργούνται πλεονάσματα ακινήτων έχει ως αποτέλεσμα τη μείωση των αποδόσεων κερδοφορίας ή την εμφάνιση μεγάλων ζημιών
Αποφυγή καταβολής έμμεσων φόρων
Η μη καταβολή από οικοδομικές εταιρείες κλπ των έμμεσων φόρων και κυρίως ΦΠΑ. Στις σχετικές "μεθόδους φοροδιαφυγής" (βλ. σχετικά) εντάσσονται τεχνικές διόγκωσης του ΦΠΑ των εισροών, ο οποίος συμψηφίζεται με τον ΦΠΑ των εκροών, με τιμολόγια για ανύπαρκτες αγορές και δαπάνες
Απομένουσα αξία ακινήτου
Η αξία την οποία εκτιμάται ότι έχει ένα ακίνητο μέχρις ότου αυτό έχει μηδενική χρησιμότητα, οπότε λήγει και η "διάρκεια ζωής του ακίνητο". Ωστόσο, η απομένουσα αξία ενός ακινήτου μπορεί να αυξηθεί σημαντικά πραγματοποιώντας μεγάλες εργασίες συντήρησης και ανακαίνισης ή μετατροπών που θα αλλάξουν τη χρησιμότητα του ακινήτου και θα του εξασφαλίσουν "παράταση της διάρκειας ζωής"
Αποσβέσεις διοικητικής λειτουργίας
Οι αποσβέσεις που συνδέονται με τη διοικητική λειτουργία μιας επιχείρησης ακινήτων και οι οποίες δεν περιλαμβάνονται στις αποσβέσεις με τις οποίες είναι αυξημένες οι δαπάνες για πώληση ακινήτου. Βλ.: "κόστος πωληθέντων ακινήτων προ αποσβέσεων", "έξοδα διοικητικής λειτουργίας"
Απόσβεση
Η μείωση της αξίας ενός περιουσιακού στοιχείου μιας επιχείρησης (ακινήτου κλπ) στη διάρκεια μιας οικονομικής χρήσης, λόγω της φθοράς που υφίσταται αυτό για διάφορους λόγους. Σύμφωνα με το Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 16 (βλ. "ΔΛΠ 16") απόσβεση είναι η συστηματική κατανομή του αποσβεστέου ποσού ενός περιουσιακού στοιχείου κατά τη διάρκεια της ωφέλιμης ζωής του. Οι αποσβέσεις έχουν εξαιρετική σημασία στον τομέα των ακινήτων καθώς μειώνονται χρόνο με το χρόνο οι αξίες τους, ενώ οι αποσβέσεις αναγνωρίζονται ως δαπάνες που επηρεάζουν τα αποτελέσματα των επιχειρήσεων που είναι ιδιοκτήτριες ακινήτων. Τα οικόπεδα έχουν απεριόριστη ζωή και, συνεπώς, δεν είναι αποσβέσιμα. Αντίθετα, τα κτίρια έχουν περιορισμένη ζωή και, συνεπώς, είναι αποσβέσιμα.
Απόσβεση αξίας ακινήτου
Η μείωση της αξίας ενός ακινήτου λόγω της επερχόμενης φθοράς μέσα στο χρόνο και της αναπόφευκτης μείωσης της διάρκειας ζωής ενός ακίνητου. Λογιστικά η απόσβεση πραγματοποιείται με την αφαίρεση ενός μέρους της αξίας κτήσης ενός ακίνητου, με βάση τους συντελεστές αποσβέσεων ακινήτων που προβλέπονται από την ισχύουσα φορολογική νομοθεσία. Αποτέλεσμα αυτής αφαίρεσης της ετήσιας απόσβεσης από την αξία κτήσης του ακινήτου είναι η διαμόρφωση της "αναπόσβεστης αξίας του ακινήτου" (βλ.λ.) σε χαμηλότερα επίπεδα, ενώ παράλληλα μειώνονται τα καθαρά αποτελέσματα που βασίζονται στην εκμετάλλευση αυτού του ακινήτου ή από εμπορικές κλπ δραστηριότητες οι οποίες βασίζονται στην αξιοποίηση του ακινήτου (κατάστημα, εργοστασιακός χώρος κλπ). Στην πράξη ο ιδιοκτήτης του ακινήτου πετυχαίνει μια μείωση των φορολογιών που θα του επιβληθούν επί των καθαρών προ φόρων κερδών λόγω της πραγματοποιηθείσης απόσβεσης, η οποία αναγνωρίζεται ως δαπάνη.
Απόσβεση μισθωμένου ακινήτου
Εάν ένα ακίνητο είναι αντικείμενο "χρηματοδοτικής μίσθωσης" (βλ.ο) τότε, σύμφωνα με το "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 17" (βλ.ο), πραγματοποιείται η σταδιακή απόσβεση της αξίας του ακινήτου από τον μισθωτή. Το αποσβέσιμο ποσό ενός μισθωμένου περιουσιακού στοιχείου κατανέμεται σε όλες τις περιόδους κατά τις οποίες αναμένεται να χρησιμοποιηθεί το στοιχείο αυτό, με τρόπο συστηματικό και σύμφωνα με τη μέθοδο αποσβέσεων που ακολουθεί ο μισθωτής για τα αποσβέσιμα περιουσιακά στοιχεία της ιδιοκτησίας του, για τα οποία οι λογιστικοί χειρισμοί καθορίζονται από το "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 16" (βλ.ο), που αφορά στα "ενσώματα πάγια" (βλ.ο). Αν υπάρχει εύλογη βεβαιότητα ότι μέχρι τη λήξη της μισθωτικής περιόδου, ο μισθωτής θα αποκτήσει την κυριότητα, τότε ως αναμενόμενη περίοδος χρησιμοποίησης λαμβάνεται η "ωφέλιμη ζωή του Καινήτου" (βλ.ο), διαφορετικά η απόσβεση γίνεται στο συντομότερο χρόνο μεταξύ της διάρκειας της μίσθωσης και της ωφέλιμης ζωής του ακινήντου
Αποσβεστέο ποσό
Το κόστος που επιβαρύνσει ένα ακίνητο ή άλλο περιουσιακό στοιχείο για τη χρησιμοποίησή του λόγω επιχειρηματικής δραστηριότητας και το οποίο είναι ίσο με τη διαφορά μεταξύ της αναπόσβεστης αξίας κατά την ημερομησία υπολογισμού του αποσβεστέου ποσού και της "υπολειμματικής αξίας" (βλ.ο) του
Αποτελεσματικό χαρτοφυλάκιο ακινήτων
Χαρτοφυλάκιο με επενδύσεις σε ακίνητα το οποίο έχει εξασφαλίσει τις καλλίτερες αποδόσεις που θα ήταν δυνατόν να πραγματοποιηθούν. Για να εξασφαλισθεί ένα αποτελεσματικό χαρτοφυλάκιο βασική προϋπόθεση είναι ότι έχουν προηγηθεί αναλύσεις για ένα μεγάλο αριθμό επενδυτικών επιλογών για να επιλεγούν τελικά εκείνες που θα απέφεραν τις υψηλότερες αποδόσεις ανά επένδυση. Βλ και "ετήσια απόδοση επένδυσης", "απόδοση επένδυσης απαλλαγμένης κινδύνου", σωρευτική συνολική απόδοση επένδυσης", "απομειούμενη επένδυση"
Αποτίμηση αποθεμάτων ακινήτων
Η λογιστική που ακολουθείται προκειμένου να υπολογισθεί η πραγματική αξία των αποθεμάτων. Σύμφωνα με το "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 2" (βλ. ορισμό) τα αποθέματα πρέπει να αποτιμώνται στη χαμηλότερη αξία μεταξύ κόστους και καθαρής ρευστοποιήσιμης αξίας
Αποτίμηση εύλογης αξίας επένδυσης σε ακίνητα
Η εύλογη αξία αποτιμάται ως η πιο πιθανή τιμή που μπορεί να επιτευχθεί στην αγορά κατά την ημερομηνία σύνταξης του ισολογισμού, όπως προβλέπεται σχετικά από το Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 40" (βλ.ο). Είναι η καλύτερη τιμή που μπορεί να επιτευχθεί από τον πωλητή και η πλέον ευνοϊκή τιμή που μπορεί να δοθεί από τον αγοραστή. Αυτή η εκτίμηση ειδικά αποκλείει μία τιμή αυξημένη ή μειωμένη από ειδικούς όρους ή συνθήκες τέτοιες (όπως άτυπη χρηματοδότηση, συμφωνίες πώλησης και επαναμίσθωσης κλπ) που εξασφαλίζονται από οποιονδήποτε που συνδέεται με την πώληση
Ιδιοκτησιακά δικαιώματα επί ακινήτων
Τα δικαιώματα που παρέχουν το δικαίωμα στους ιδιοκτήτες τη δυνατότητα άντλησης εισοδημάτων από εκμετάλλευση, ιδιόχρηση κλπ. Τα δικαιώματα αυτά απορρέουν από τίτλους ιδιοκτησίας, κληρονομητήρια, αποφάσεις δικαστηρίων κλπ και παρέχουν στους ιδιοκτήτες κάθε είδους δυνατότητα αξιοποίησης αυτών των ακινήτων. Ο λογιστικός χειρισμός της ακίνητης περιουσίας γίνεται με βάση τα "Διεθνή Λογιστικά Πρότυπα" (βλ.ο) ενώ ειδικά για τις επενδύσεις σε ακίνητα ισχύει το "Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 40". Η αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας γίνεται με μεθόδους που προβλέπονται από τα "Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα" (βλ.ο)